Bail commercial et vente de l'immeuble loué : L'acquéreur est substitué de plein droit dans la qualité de bailleur sans être tenu à la notification formelle exigée pour la cession de créance (CA. com. Casablanca 2016)

Lors de la vente d'un immeuble loué commercialement, l'acquéreur est automatiquement substitué à l'ancien propriétaire en tant que bailleur. Cette substitution s'opère de plein droit, sans nécessiter la notification formelle habituellement requise pour une cession de créance, comme l'a jugé la Cour d'Appel de Commerce de Casablanca en 2016.

Points clés

• L'acquéreur d'un immeuble loué commercialement est substitué de plein droit au bailleur initial.
• Aucune notification formelle au locataire n'est requise pour cette substitution, contrairement à la cession de créance.
• Le bail commercial se poursuit avec le nouvel acquéreur comme bailleur, assurant la continuité des droits et obligations du locataire.

Résumé

La décision de la Cour d'Appel de Commerce de Casablanca de 2016 établit un principe fondamental en matière de baux commerciaux au Maroc : en cas de vente de l'immeuble loué, l'acquéreur devient de plein droit le nouveau bailleur. Cette substitution est automatique et ne requiert pas la notification formelle au locataire, telle qu'exigée pour une cession de créance. Cette jurisprudence vise à garantir la continuité du bail commercial et à protéger les droits du locataire, qui conserve son contrat avec le nouveau propriétaire sans interruption ni formalité additionnelle de sa part. Pour l'acquéreur, cela signifie qu'il endosse immédiatement toutes les obligations et prérogatives du bailleur, simplifiant ainsi les transactions immobilières et assurant la stabilité des relations contractuelles. Cette approche évite les lourdeurs administratives et renforce la sécurité juridique des baux commerciaux face aux changements de propriété.

Texte

L'acquéreur d'un bien immobilier loué, en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, est substitué de plein droit dans les droits et obligations du bailleur initial dès la conclusion de la vente. Il n'est donc pas tenu de notifier formellement la vente au locataire selon les modalités de la cession de créance prévues à l'article 195 du Dahir des Obligations et des Contrats, ces dispositions étant inapplicables en la matière. En l'espèce, la Cour d'appel relève que le locataire avait une connaissance certaine du changement de propriétaire. Par conséquent, le paiement des loyers qu'il a continué d'effectuer auprès de l'ancien bailleur n'est pas libératoire. Le défaut de paiement envers le nouveau propriétaire est ainsi caractérisé, une offre partielle étant insuffisante pour y remédier. Ce manquement constitue un motif grave et légitime au sens du Dahir du 24 mai 1955 justifiant la résiliation du bail. Infirmant le jugement de première instance, la Cour valide en conséquence le congé, prononce l'expulsion du locataire et le condamne au paiement des arriérés locatifs.

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