Droit de préemption : Inopposabilité de la renonciation antérieure à l'enregistrement de l'acte de vente au titre foncier (Cass. civ. 2001)

La Cour Suprême a jugé qu'une renonciation au droit de préemption est inopposable si elle est antérieure à l'inscription de la vente au titre foncier, le droit n'étant pas encore né. Elle a également précisé que l'interdiction de diviser la préemption s'apprécie par acte de vente, n'obligeant pas le préempteur à retirer des parts issues d'opérations distinctes.

Points clés

• Une renonciation au droit de préemption est inopposable si elle est antérieure à l'inscription de la vente au titre foncier.
• Le droit de préemption n'est pas encore né avant l'inscription de la vente, rendant la renonciation anticipée sans objet.
• L'interdiction de diviser la préemption (art. 34 loi immatriculation foncière) s'apprécie au regard de chaque acte de vente pris isolément.
• Le préempteur n'est pas tenu de retirer des parts acquises par le même acheteur auprès d'autres coindivisaires dans des opérations distinctes.

Résumé

La Cour Suprême a rendu une décision significative concernant le droit de préemption, clarifiant deux aspects fondamentaux. Premièrement, elle a statué qu'une renonciation au droit de préemption est dépourvue d'effet juridique si elle intervient avant l'inscription de l'acte de vente sur le titre foncier. À ce stade, le droit de préemption n'est pas encore né au profit du coindivisaire, rendant toute renonciation anticipée sans objet, même si elle est formalisée par un acte authentique. Cette décision souligne l'importance de l'existence effective du droit pour que sa renonciation soit valide. Deuxièmement, la Cour a interprété l'article 34 de la loi sur l'immatriculation foncière concernant l'interdiction de diviser la préemption. Elle a précisé que cette interdiction doit être évaluée au regard de chaque acte de vente pris isolément. Ainsi, un préempteur n'est pas tenu de retirer des parts indivises acquises par le même acheteur auprès d'autres coindivisaires dans le cadre d'opérations distinctes, limitant la portée de l'obligation du préempteur à l'acte de vente spécifique qu'il souhaite retirer. La Cour a également confirmé l'appréciation des juges du fond sur le respect du délai de consignation du prix et des frais.

Texte

Saisie d’une action en retrait par préemption, la Cour Suprême se prononce sur la validité d’une renonciation anticipée et sur le périmètre de l’interdiction de diviser l’exercice de ce droit. La Cour juge qu'une renonciation au droit de préemption est sans effet juridique si elle est antérieure à l’inscription de la vente sur le titre foncier. Le droit n’étant pas encore né au profit du coindivisaire à ce stade, sa renonciation est privée d'objet, et ce, quand bien même elle serait constatée par un acte authentique. Elle précise également que l'interdiction de la division de la préemption, prévue à l'article 34 de la loi sur l'immatriculation foncière, s'apprécie au regard de chaque acte de vente pris isolément. Ainsi, le préempteur n'est pas tenu de retirer des parts indivises acquises par le même acheteur auprès d'autres coindivisaires dans le cadre d'opérations distinctes. La Cour confirme par ailleurs l'appréciation des juges du fond sur le respect du délai légal de consignation du prix et des frais, et rappelle que le non-examen d'un moyen par une juridiction d'appel équivaut à son rejet implicite.

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