Préemption sur un immeuble non immatriculé : Substitution d'un délai de forclusion de quatre ans à la règle de l'année à compter de la connaissance de la vente (Cass. civ. 2003)

La Cour Suprême a établi un délai de forclusion de quatre ans, à compter de la date de l'acte de vente, pour l'action en préemption sur un immeuble non immatriculé, même si le coïndivisaire ignorait la vente. Cette décision remplace la règle antérieure d'un an à compter de la connaissance de la vente, instaurant un délai fixe et objectif.

Points clés

• Délai de forclusion de quatre ans pour la préemption sur immeuble non immatriculé.
• Le délai court à partir de la date de l'acte de vente, non de la connaissance de la vente.
• S'applique aux coïndivisaires qui allèguent leur ignorance de la vente.
• Fondement sur le fiqh malékite et la jurisprudence constante.
• Objectif : substituer un critère fixe et objectif à la règle subjective de la connaissance.

Résumé

Dans un arrêt de principe de 2003, la Cour Suprême a apporté une clarification majeure concernant le droit de préemption (chafaa) sur les immeubles non immatriculés. Elle a statué que l'action du coïndivisaire qui allègue son ignorance de la vente est désormais soumise à un délai de forclusion de quatre ans. Ce délai commence impérativement à courir à partir de la date de l'acte de vente lui-même, et non plus à partir du moment où le coïndivisaire a eu connaissance de la cession. Par cette décision, la haute juridiction a censuré une cour d'appel qui avait appliqué l'ancienne règle de l'année suivant la connaissance de la vente. La Cour Suprême a justifié ce nouveau critère en considérant que la période de quatre ans est amplement suffisante pour permettre à un co-indivisaire d'être informé de la transaction. Cette doctrine, ancrée dans le fiqh malékite et une jurisprudence constante, vise à introduire une plus grande sécurité juridique et objectivité dans les litiges de préemption, en fixant un terme précis et non sujet à interprétation subjective.

Texte

En matière de préemption sur un immeuble non immatriculé, l'action du coïndivisaire présent qui allègue son ignorance de la vente est soumise à un délai de forclusion de quatre ans à compter de la date de l'acte. Par cet arrêt de principe, la Cour Suprême censure une cour d'appel ayant fait droit à une demande de préemption en se fondant sur la règle de l'année suivant la connaissance de la vente. La haute juridiction substitue à ce critère un délai fixe et objectif, considérant la période de quatre ans comme suffisante pour permettre au co-indivisaire d'apprendre la cession. Cette doctrine, qui s'appuie sur le fiqh malékite et une jurisprudence constante, conduit à la cassation de la décision d'appel, l'action en préemption ayant été intentée plus de quatre ans après la vente.

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