Ventes successives : La connaissance de la première vente prive le second acquéreur de la protection attachée à l'inscription (Cass. 2001)
En cas de ventes successives d'un même immeuble immatriculé, le second acquéreur, même s'il inscrit son droit en premier, ne peut se prévaloir de la protection de l'inscription foncière (art. 66 Dahir 1913) si sa mauvaise foi (connaissance de la première vente) est établie. La validité de la première vente s'apprécie au moment de sa conclusion.
Points clés
- La mauvaise foi du second acquéreur (connaissance de la première vente) prime sur la protection de l'inscription foncière.
- L'appréciation de la mauvaise foi relève du pouvoir souverain des juges du fond.
- Distinction entre la validité contractuelle d'un acte (première vente) et son opposabilité aux tiers (inscription du second acquéreur).
Résumé
La Cour suprême marocaine a statué sur l'articulation entre l'inscription foncière et la mauvaise foi lors de ventes successives d'un même immeuble immatriculé. Elle a jugé que le second acquéreur, bien qu'ayant inscrit son droit en premier, perd le bénéfice de la protection conférée par l'article 66 du Dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière si sa mauvaise foi est prouvée. Cette mauvaise foi est caractérisée par la connaissance de l'existence d'une vente antérieure et relève de l'appréciation souveraine des juges du fond. Une fois établie, cette connaissance prive l'acquéreur de la protection du principe d'inopposabilité des droits non inscrits. La Cour a également précisé que la validité de la vente initiale s'apprécie au moment de sa conclusion, conformément à l'article 2 du Dahir des obligations et des contrats, et non en fonction de manœuvres frauduleuses ultérieures. En validant la décision de la cour d'appel qui avait distingué la validité contractuelle de la première vente de l'opposabilité de la seconde aux tiers, la Cour suprême a évité de consacrer la validité de deux aliénations concurrentes, se concentrant sur la relation contractuelle initiale.
Texte
En présence de deux ventes successives portant sur un même immeuble immatriculé, la Cour suprême précise l'articulation entre la force probante de l'inscription sur le titre foncier et la notion de mauvaise foi. Elle juge que l'acquéreur second, bien qu'ayant procédé à l'inscription de son droit en premier, ne peut se prévaloir de la protection conférée par l'article 66 du Dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière dès lors que sa mauvaise foi est établie. La Cour rappelle que l'appréciation des faits qui constituent la mauvaise foi, en l'occurrence la connaissance par le second acquéreur de l'existence d'une vente antérieure, relève du pouvoir souverain des juges du fond. Une fois cette connaissance avérée, l'acquéreur est déchu du bénéfice du principe de l'inopposabilité des droits non inscrits. La Cour considère que la vente initiale, conclue antérieurement, ne peut être annulée pour défaut d'objet, dès lors que sa validité, au regard des conditions édictées par l'article 2 du Dahir des obligations et des contrats, s'apprécie au moment de sa conclusion, et non au regard des manœuvres frauduleuses postérieures. En validant le raisonnement de la cour d'appel qui s'était limitée à déclarer la première vente parfaite entre les parties sans ordonner la radiation de l'inscription du second acquéreur, la Cour suprême distingue la validité contractuelle d'un acte de son opposabilité aux tiers. Elle écarte ainsi le grief tiré de la contradiction de motifs, en soulignant que la décision attaquée n'a pas consacré la validité de deux aliénations concurrentes sur le même bien, mais a statué sur la seule relation contractuelle entre le premier acquéreur et les vendeurs, tout en confirmant l'irrecevabilité des autres demandes, notamment celle relative à la modification du titre foncier.
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