Immeuble immatriculé : L'inscription sur le titre foncier, condition d'effectivité de la vente même entre les parties (Cass. civ. 2002)

La vente d'un immeuble immatriculé n'est effective, même entre les parties, qu'à compter de son inscription sur le titre foncier. Un acte de vente non publié est inopérant et ne peut transférer la propriété.

Points clés

• L'inscription sur le titre foncier est une condition d'effectivité de la vente d'un immeuble immatriculé.
• Cette inscription est requise même entre les parties contractantes pour que la vente produise ses effets.
• Un acte de vente non publié est inopérant et ne peut transférer la propriété ni prévaloir sur l'état officiel du bien.

Résumé

Cette décision de la Cour suprême marocaine (Cass. civ. 2002) réaffirme un principe fondamental du droit immobilier : pour les immeubles immatriculés, toute convention visant à transférer un droit réel, telle qu'une vente, n'acquiert d'effet juridique qu'à partir de son inscription sur le titre foncier correspondant. La Cour a validé la rétractation d'un arrêt d'appel qui avait statué ultra petita et avait été induit en erreur par un dol procédural. Elle souligne qu'un acte de vente non publié ou non inscrit au registre foncier est considéré comme inopérant, c'est-à-dire qu'il n'a aucune force juridique et ne peut transférer la propriété. Par conséquent, un tel acte ne saurait prévaloir sur l'état officiel du bien tel qu'attesté par un certificat de la conservation foncière, par exemple un état d'indivision. Cette jurisprudence met en lumière l'importance capitale de la publicité foncière pour la sécurité juridique des transactions immobilières au Maroc.

Texte

Est légalement justifié l'arrêt d'une cour d'appel qui accueille un recours en rétractation contre l'une de ses propres décisions, au double motif qu'elle avait statué ultra petita en se prononçant sur le fond après un simple désistement d'appel, et qu'elle avait été induite en erreur par un dol procédural quant à la titularité du bien. Saisie du pourvoi, la Cour suprême valide ce raisonnement et rappelle le principe fondamental selon lequel, en matière d'immeuble immatriculé, les conventions visant à transférer un droit réel n'ont d'effet, y compris entre les parties, qu'à compter de leur inscription sur le titre foncier. Par conséquent, un acte de vente non publié est inopérant et ne saurait prévaloir sur l'état d'indivision régulièrement attesté par un certificat de la conservation foncière.

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