Immeuble immatriculé et donation : l’inscription, seule source du droit réel (Cass. civ. 2008)
La Cour Suprême marocaine confirme que la donation (hiba) d'un bien immeuble immatriculé n'est opposable aux tiers qu'après son inscription sur le titre foncier, conformément aux articles 66 et 67 du Dahir de 1913. Un acte non inscrit est inopposable à un nouveau propriétaire ayant enregistré son droit, et l'occupant sans titre peut être expulsé.
Points clés
- L'inscription sur le titre foncier est la seule condition pour l'opposabilité aux tiers d'une donation d'immeuble immatriculé.
- Un acte de donation non inscrit est inopposable à un nouveau propriétaire ayant régulièrement inscrit son droit.
- L'occupant se prévalant d'une donation non publiée est considéré sans droit ni titre et peut être expulsé.
Résumé
La décision de la Cour Suprême marocaine réaffirme avec force le principe cardinal du droit foncier immatriculé : la donation (hiba) d'un bien immeuble enregistré n'acquiert d'existence légale et d'opposabilité aux tiers que par sa seule inscription sur le titre foncier. Cette exigence est ancrée dans les articles 66 et 67 du Dahir du 12 août 1913. En conséquence, un acte de donation, même s'il a été valablement établi du vivant du propriétaire initial, est radicalement inopposable à un nouveau propriétaire qui a régulièrement inscrit son droit sur le titre foncier. L'occupant qui se prévaut d'un tel acte non publié est donc considéré comme occupant sans droit ni titre, et son expulsion doit être prononcée. La Cour a également écarté tout argument fondé sur le rôle historique ou social de l'occupant, jugeant qu'un tel motif ne peut en aucun cas constituer un droit réel sur une propriété immatriculée, dont l'intangibilité est garantie par le système d'inscription.
Texte
La Cour Suprême réaffirme le principe selon lequel la donation ( hiba ) d'un bien immeuble immatriculé ne sort ses effets et n'acquiert d'existence légale à l'égard des tiers que par sa seule inscription sur le titre foncier, conformément aux articles 66 et 67 du Dahir du 12 août 1913. Ainsi, un acte de donation, même établi par lafif du vivant du propriétaire originaire, est radicalement inopposable au nouveau propriétaire ayant régulièrement inscrit son droit. En conséquence, l'occupant qui se prévaut d'un tel acte non publié est considéré comme occupant sans droit ni titre et son expulsion doit être prononcée. La Cour écarte également l'argument fondé sur le rôle historique ou social de l'occupant, un tel motif étant jugé impropre à constituer un droit réel sur la propriété immatriculée d'autrui, laquelle demeure intangible en dehors des inscriptions qui y sont portées.
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