Congé pour démolition : La non-conformité du motif à la réalité, seule condition à l'indemnisation du preneur (Cass. civ. 2008)

La Cour Suprême marocaine a statué que l'indemnisation d'un preneur évincé pour démolition (Dahir 1980, art. 17) n'est due que si le motif de démolition était non conforme à la réalité. Si la démolition et reconstruction ont eu lieu, aucune indemnité n'est due, même si le preneur ne peut réintégrer les lieux transformés.

Points clés

• L'indemnisation du preneur pour congé de démolition (Dahir 1980, art. 17) est conditionnée uniquement par la non-conformité du motif à la réalité.
• Si la démolition et la reconstruction ont effectivement eu lieu, le motif du congé est considéré comme avéré et réalisé.
• L'impossibilité pour le preneur de réintégrer les lieux transformés après reconstruction ne justifie pas en soi une indemnisation sur le fondement de l'article 17 si le motif de démolition était réel.

Résumé

Dans un arrêt de 2008, la Cour Suprême marocaine a cassé la décision d'une cour d'appel qui avait condamné un bailleur à indemniser un preneur de bail professionnel, évincé pour cause de démolition et reconstruction. La cour d'appel avait justifié l'indemnisation par l'impossibilité pour le preneur d'exercer son droit au retour, les locaux ayant été transformés en garage. La Cour Suprême a rappelé l'interprétation stricte de l'article 17 du dahir du 25 décembre 1980. Selon cette interprétation, l'indemnité prévue par cet article ne sanctionne que le caractère non conforme à la réalité du motif ayant justifié le congé. Elle ne vise pas le préjudice résultant de l'impossibilité matérielle de réintégrer les lieux si le motif initial était avéré. Dès lors qu'il était constant que le bailleur avait effectivement procédé aux travaux de démolition et de reconstruction, le motif du congé était considéré comme réalisé. Par conséquent, la condition d'application de l'article 17 faisant défaut, aucune indemnité ne pouvait être allouée au preneur sur ce fondement juridique, indépendamment de la transformation des locaux.

Texte

Une cour d'appel avait condamné un bailleur à indemniser le preneur d'un bail professionnel, évincé pour cause de démolition et reconstruction. Les juges du fond avaient retenu que l'impossibilité pour le preneur d'exercer son droit au retour, le local ayant été transformé en garage, justifiait une réparation sur le fondement de l'article 17 du dahir du 25 décembre 1980. La Cour Suprême censure ce raisonnement et casse l'arrêt. Il rappelle l'interprétation stricte des dispositions de l'article 17 précité : l'indemnité qu'il prévoit ne sanctionne que le caractère non conforme à la réalité du motif ayant justifié le congé, et non le préjudice résultant de l'impossibilité matérielle de réintégrer les lieux. Dès lors qu'il est constant que le bailleur a effectivement procédé aux travaux de démolition et de reconstruction, le motif du congé est avéré et réalisé. La condition d'application de l'article 17 faisant ainsi défaut, aucune indemnité ne peut être allouée au preneur sur ce fondement juridique.

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