Bail commercial et prescription : la contestation du contrat par le preneur suspend l’action en paiement des loyers (Cass. civ. 2008)
La contestation judiciaire par le preneur de l'existence même d'un bail commercial suspend la prescription de l'action en paiement des loyers pour le bailleur. Cette suspension est fondée sur l'article 380 du Dahir des Obligations et des Contrats (DOC), considérant la contestation comme un empêchement d'agir.
Points clés
- La contestation judiciaire de l'existence du bail par le preneur suspend la prescription de l'action en paiement des loyers.
- Cette suspension est régie par l'article 380 du Dahir des Obligations et des Contrats (DOC) relatif à l'empêchement d'agir.
- Les juges doivent vérifier si une procédure antérieure a empêché le créancier d'agir avant de déclarer une créance prescrite.
Résumé
La décision de la Cour de Cassation de 2008, analysée ici, apporte une clarification essentielle concernant la prescription des actions en paiement de loyers dans le cadre d'un bail commercial, en se référant au Dahir des Obligations et des Contrats (DOC) marocain. Elle établit qu'une contestation judiciaire initiée par le preneur, remettant en cause l'existence même de la relation locative, constitue un "empêchement" pour le bailleur, au sens de l'article 380 du DOC. Cet empêchement a pour effet de suspendre le cours de la prescription de l'action en recouvrement des loyers impayés. La Cour de Cassation censure ainsi une cour d'appel qui avait déclaré la créance de loyers partiellement prescrite, en se basant uniquement sur l'absence de mise en demeure interruptive (article 381 DOC). L'arrêt souligne l'erreur de ne pas avoir recherché si la procédure antérieure, initiée par le preneur, n'avait pas placé le bailleur dans l'impossibilité d'agir efficacement pour le recouvrement. Cette jurisprudence protège le bailleur en reconnaissant qu'il ne peut être contraint d'agir en paiement tant que la validité ou l'existence du contrat de bail est elle-même contestée en justice par la partie adverse, assurant ainsi une application plus équitable des règles de prescription.
Texte
L'existence d'une contestation judiciaire antérieure portant sur la réalité même de la relation locative constitue pour le bailleur un empêchement qui suspend le cours de la prescription de l'action en paiement des loyers, conformément à l'article 380 du Dahir des Obligations et des Contrats. Encourt par conséquent la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt d'une cour d’appel qui déclare la créance de loyers partiellement prescrite en se fondant sur l'absence de mise en demeure interruptive au sens de l'article 381, sans rechercher si la procédure antérieure n'avait pas placé le créancier dans l'impossibilité d'agir.
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