Bail commercial : La division des lieux loués par le preneur constitue un motif grave le privant du droit à l'indemnité d'éviction (Cass. com. 2002)
La division non autorisée des locaux loués par un preneur commercial constitue un motif grave le privant de son droit à l'indemnité d'éviction, conformément à l'article 11 du Dahir de 1955. Le bailleur doit prouver cette modification substantielle.
Points clés
- La division des lieux loués par le preneur est un motif grave privant du droit à l'indemnité d'éviction (Dahir 1955, art. 11).
- La preuve de la modification substantielle incombe au bailleur (expertise, procès-verbal de constat).
- Un jugement sur le régime juridique seul n'a pas l'autorité de la chose jugée pour les faits (DOC, art. 451).
Résumé
Cette décision de la Cour suprême marocaine (Cass. com. 2002) établit qu'une modification substantielle des lieux loués par le preneur, telle que la division d'un local commercial en deux entités distinctes, est considérée comme un motif grave et légitime. Cette faute prive le locataire de son droit à l'indemnité d'éviction, tel que prévu par l'article 11 du Dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux. La Cour a validé le congé donné au locataire, soulignant que la preuve de cette transformation incombe au bailleur et doit être étayée par des éléments concrets comme une expertise ou un procès-verbal de constat. Par ailleurs, la décision clarifie que l'autorité de la chose jugée (article 451 du Dahir sur les Obligations et les Contrats) ne s'applique pas à un jugement antérieur qui se prononce uniquement sur le régime juridique sans trancher les faits du litige. Enfin, elle réaffirme le principe de l'irrecevabilité des moyens nouveaux, de fait ou de droit, soulevés pour la première fois devant la Cour suprême.
Texte
En matière de bail commercial, la modification substantielle de la chose louée par le preneur constitue un motif grave et légitime au sens de l'article 11 du Dahir du 24 mai 1955, le privant de son droit à l'indemnité d'éviction. La Cour suprême valide ainsi le congé donné au locataire ayant divisé le local en deux magasins distincts, dès lors que la preuve de cette transformation, incombant au bailleur, est rapportée par des éléments de fait tels qu'une expertise ou un procès-verbal de constat. Par ailleurs, la Cour écarte l'exception de la chose jugée en rappelant qu'un jugement antérieur qui se prononce uniquement sur le régime juridique applicable sans trancher les faits du litige ne revêt pas l'autorité de la chose jugée au sens de l'article 451 du Dahir sur les Obligations et les Contrats. Elle réaffirme enfin le principe de l'irrecevabilité des moyens, qu'ils soient de fait ou de droit, soulevés pour la première fois devant sa juridiction.
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