Refus de renouvellement : validité du congé pour reconstruction malgré un motif initialement équivoque (Cass. com. 2005)

Un congé pour démolition et reconstruction est valide même si son motif initial était ambigu, dès lors que le bailleur clarifie son intention en cours de procédure. Le locataire a droit à une indemnité d'éviction plafonnée à trois ans de loyer et un droit de priorité sur l'immeuble reconstruit, sans obligation pour le bailleur de fournir un local de remplacement, conformément au Dahir du 24 mai 1955.

Points clés

• Le motif de démolition/reconstruction est validé si clarifié en cours de procédure, même si initialement ambigu.
• Le bailleur doit une indemnité d'éviction plafonnée à 3 ans de loyer, sans obligation de relogement.
• Le locataire bénéficie d'un droit de priorité pour réintégrer l'immeuble après reconstruction.

Résumé

Cette décision de la Cour de cassation de 2005 précise les conditions de validité d'un refus de renouvellement de bail commercial motivé par la démolition et la reconstruction de l'immeuble, en application du Dahir du 24 mai 1955. Elle statue que le motif d'un congé, même s'il est initialement équivoque ou invoque plusieurs causes, est considéré comme définitivement établi dès lors que le bailleur clarifie son intention au cours de la procédure judiciaire. Une cour d'appel, saisie après une première cassation, est tenue de respecter ce point de droit et d'ignorer l'ambiguïté de l'acte originel, conformément à l'article 369 du Code de procédure civile. En conséquence, le refus de renouvellement est exclusivement régi par l'article 12 du Dahir de 1955. Le bailleur est alors redevable d'une indemnité d'éviction dont le montant est plafonné à trois ans de loyer, sans avoir l'obligation de proposer un local de remplacement au preneur. La seule contrepartie pour le locataire évincé est son droit de priorité pour occuper un local dans l'immeuble une fois reconstruit.

Texte

Le motif d'un congé pour démolition et reconstruction, même initialement ambigu par l'invocation d'une autre cause, est définitivement fixé lorsque le bailleur clarifie son intention en cours de procédure. La cour d'appel de renvoi, tenue par le point de droit jugé lors d'une première cassation ayant consacré ce motif unique, doit ignorer l'ambiguïté de l'acte originel, conformément à l'article 369 du Code de procédure civile. Il en découle que le refus de renouvellement est exclusivement régi par l'article 12 du dahir du 24 mai 1955. Le bailleur est alors redevable d'une indemnité d'éviction plafonnée à trois ans de loyer, sans être obligé de fournir un local de remplacement. La seule contrepartie pour le preneur demeure son droit de priorité dans l'immeuble reconstruit.

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