Bail commercial : La pluralité de contrats de bail portant sur des locaux distincts impose la notification d'un congé pour chacun d'eux (Cass. com. 2005)

La Cour Suprême a jugé qu'un congé unique est invalide pour mettre fin à plusieurs baux commerciaux distincts. Chaque contrat de bail, même entre les mêmes parties et pour un motif similaire, exige un congé spécifique et indépendant pour être valide.

Points clés

• Un congé unique est invalide pour résilier plusieurs baux commerciaux distincts.
• Chaque contrat de bail commercial exige un congé spécifique et indépendant.
• La validité du congé est appréciée par rapport à chaque contrat individuel, indépendamment des parties ou du motif de résiliation.

Résumé

La jurisprudence de la Cour Suprême (Cass. com. 2005) établit clairement qu'en matière de bail commercial, la pluralité de contrats de location portant sur des locaux distincts impose au bailleur l'obligation de délivrer un congé spécifique pour chacun d'eux. Cette décision a censuré le raisonnement des juges du fond qui avaient validé un congé unique visant à résilier deux baux commerciaux distincts. La Cour a rappelé que la validité d'un congé s'apprécie strictement au regard du contrat de bail qu'il entend résilier, et non en fonction de l'unicité des parties impliquées ou du motif de résiliation invoqué, comme la démolition et la reconstruction. Par conséquent, chaque contrat de bail étant considéré comme une entité juridique indépendante, il doit faire l'objet d'un congé distinct. Une décision validant un congé global pour plusieurs baux est jugée entachée d'une motivation viciée et encourt la cassation, soulignant l'importance de la rigueur formelle dans la gestion des baux commerciaux.

Texte

En matière de bail commercial, la pluralité de contrats portant sur des locaux distincts impose au bailleur de délivrer un congé spécifique pour chaque bail. La Cour Suprême censure le raisonnement des juges du fond qui avaient validé un congé unique visant à mettre fin à deux baux commerciaux distincts. La Cour suprême juge ce raisonnement erroné, rappelant que la validité d'un congé s'apprécie au regard du contrat de bail qu'il entend résilier, et non au regard de l'unicité des parties ou du motif de résiliation invoqué, en l'occurrence la démolition et la reconstruction. Dès lors, chaque contrat de bail devant faire l'objet d'un congé indépendant, la décision qui valide un congé global pour plusieurs baux est entachée d'une motivation viciée et encourt la cassation.

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