Bail commercial : la modification du local sans autorisation écrite justifie la résiliation du bail avant l'acquisition de la propriété commerciale (Cass. com. 2005)

La modification non autorisée d'un local commercial par le locataire justifie la résiliation du bail, même sans preuve de danger pour l'immeuble. Le consentement verbal du bailleur est inopérant. La protection du statut des baux commerciaux ne s'applique pas si l'action est intentée avant deux ans d'occupation continue.

Points clés

• La modification non autorisée d'un local commercial est un motif de résiliation du bail.
• L'autorisation du bailleur doit être écrite ; le consentement verbal n'est pas valable.
• La protection du statut des baux commerciaux (Dahir 1955) ne s'applique qu'après deux ans d'occupation continue.

Résumé

Une décision de justice confirme que la violation d'une clause contractuelle interdisant toute modification du local loué sans autorisation écrite et préalable du bailleur constitue un manquement suffisant pour justifier la résiliation du bail commercial. En vertu de l'article 230 du Dahir des Obligations et des Contrats, la force obligatoire du contrat prime, et la transgression matérielle de cette clause est suffisante, sans qu'il soit nécessaire de prouver un quelconque danger pour l'immeuble. Toute allégation de consentement verbal du bailleur est jugée inopérante en l'absence de preuve écrite. De plus, le statut protecteur des baux commerciaux, régi par le Dahir du 24 mai 1955, n'est pas applicable si l'action en justice est intentée avant l'expiration du délai de deux ans d'occupation continue, condition requise pour l'acquisition de la propriété commerciale. Dans un tel cas, le litige reste soumis au droit commun.

Texte

La violation par le preneur d’une clause contractuelle interdisant toute modification du local loué sans l’autorisation écrite et préalable du bailleur constitue un manquement suffisant pour justifier la résiliation du bail. En vertu de la force obligatoire du contrat consacrée par l'article 230 du Dahir des Obligations et des Contrats, une telle transgression, matériellement établie par constatations et expertises, se suffit à elle-même, sans qu’il soit nécessaire de prouver un quelconque danger pour l’immeuble. L'allégation d'un consentement verbal du bailleur demeure inopérante en l'absence de preuve. Par ailleurs, le statut protecteur des baux commerciaux est inapplicable lorsque l’action en justice est intentée avant l'expiration du délai de deux ans d'occupation continue, condition requise par l'article 5 du Dahir du 24 mai 1955. Le litige reste alors soumis au droit commun.

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