Indemnité d'éviction : Distinction entre le congé pour reconstruction et le congé pour vétusté quant aux conditions de preuve et au droit à indemnisation du preneur (Cass. com. 2005)
Le Dahir du 24 mai 1955 distingue l'indemnité d'éviction pour les baux commerciaux. Pour une reconstruction, le permis de construire et les plans suffisent comme preuve, et l'indemnité est plafonnée à trois ans de loyer. Cela diffère des cas de vétusté, qui ont des exigences de preuve plus strictes et un droit à une indemnisation potentiellement intégrale.
Points clés
- La preuve de l'intention de démolir et reconstruire (Art. 12 Dahir 1955) se fait par le permis de construire et les plans, sans expertise.
- L'indemnité d'éviction pour reconstruction est plafonnée à trois ans de loyer, et non à une indemnité intégrale pour perte de fonds de commerce.
- Les conditions de preuve et le montant de l'indemnisation diffèrent entre le congé pour reconstruction (Art. 12) et celui pour vétusté/insalubrité (Art. 11).
Résumé
Cette décision de la Cour suprême (2005) clarifie l'application du Dahir du 24 mai 1955 concernant le refus de renouvellement d'un bail commercial. Elle établit une distinction cruciale entre le congé donné pour démolition et reconstruction de l'immeuble (article 12) et celui pour vétusté ou insalubrité (article 11). Pour la reconstruction, le bailleur n'a qu'à produire le permis de construire et les plans du projet pour prouver son intention sérieuse, sans nécessiter d'expertise judiciaire ou d'arrêté administratif. Cette preuve suffit à établir sa bonne foi. Dans ce cas précis, le droit du preneur à une indemnité d'éviction est plafonné à l'équivalent de trois années de loyer, calculé sur la base du dernier loyer en vigueur, et ne correspond pas à l'indemnité intégrale visant à compenser la perte du fonds de commerce. Cette approche est moins exigeante en termes de preuve pour le bailleur que les motifs de vétusté ou d'insalubrité.
Texte
Il se déduit de l’article 12 du Dahir du 24 mai 1955 que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial en vue de démolir et de reconstruire l'immeuble, à la condition de verser au preneur une indemnité d'éviction. La Cour suprême précise que la justification du sérieux de ce motif ne requiert pas les mêmes exigences que celles prévues à l'article 11 du même Dahir pour l'état de vétusté ou d'insalubrité de l'immeuble. En effet, pour établir son intention réelle et sérieuse de démolir et de reconstruire, il suffit au bailleur de produire le permis de construire ainsi que les plans afférents au nouveau projet. La production de ces pièces administratives suffit à elle seule à caractériser la bonne foi du bailleur et la réalité de son projet, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une expertise judiciaire ou à un arrêté administratif constatant le caractère dangereux de l'immeuble. Dès lors que le sérieux du motif de démolition et de reconstruction est établi, le preneur ne peut prétendre à l'indemnité d'éviction intégrale visant à réparer la perte de son fonds de commerce. Son droit à réparation est alors plafonné à une indemnité équivalente à trois années de loyer, calculée sur la base du dernier loyer en vigueur au moment de l'éviction, conformément aux dispositions de l'article 12 précité.
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