Bail commercial : La qualité du bailleur pour donner congé s'apprécie au regard d'une situation de propriété certaine, imposant au juge de recourir à une mesure d'instruction en cas de contestation (Cass. com. 2006)

La Cour de cassation annule une décision d'appel ayant rejeté un congé commercial pour défaut de qualité du bailleur. Elle rappelle que la qualité du bailleur doit être établie avec certitude, imposant au juge d'ordonner une mesure d'instruction en cas de doute sur la propriété du bien loué.

Points clés

• La qualité du bailleur pour donner congé s'apprécie au regard d'une situation de propriété certaine et vérifiée.
• En cas de contestation ou de doute sur la propriété du bien loué, le juge doit ordonner une mesure d'instruction.
• Le juge ne peut se fonder sur des hypothèses ou des documents non probants pour statuer sur la qualité à agir du bailleur.

Résumé

La Cour de cassation a censuré une décision d'une cour d'appel qui avait déclaré irrecevable un congé commercial, estimant que le bailleur n'était plus l'unique propriétaire du bien loué suite à une vente partielle. La Cour suprême a jugé que la cour d'appel avait manqué à son obligation de s'assurer de manière certaine de la matérialité de ses constatations. En effet, en présence de documents ambigus ne permettant pas d'établir avec certitude si le local loué était affecté par la cession partielle, il incombait aux juges du fond d'ordonner toute mesure d'instruction utile (expertise, vérification) pour vérifier le bien-fondé des allégations de copropriété. La Cour de cassation rappelle ainsi que la qualité du bailleur pour donner congé, bien que d'ordre public, doit reposer sur une situation de propriété certaine et vérifiée. Le juge ne peut se contenter d'hypothèses ou d'interprétations incertaines pour statuer sur une condition essentielle de validité de l'action en justice, privant ainsi sa décision de base légale.

Texte

Encourt la cassation pour défaut de base légale, par un motif assimilable à une absence de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui retient l'irrecevabilité d'un congé pour défaut de qualité à agir du bailleur, au motif que celui-ci n'est plus l'unique propriétaire du bien suite à une vente partielle, sans pour autant s'être assuré de manière certaine de la matérialité de ses constatations. En présence de documents ne permettant pas d'établir avec certitude que le local loué est effectivement situé, en tout ou en partie, sur la parcelle cadastrale cédée à un tiers, il appartient aux juges du fond d'ordonner toute mesure d'instruction utile pour vérifier le bien-fondé des allégations. En affirmant l'existence d'une copropriété et en déduisant un défaut de qualité à agir sans procéder à ces vérifications indispensables, la cour d'appel prive sa décision de tout fondement factuel et juridique certain. La Cour Suprême rappelle ainsi que la question de la qualité à agir, bien que d'ordre public, doit reposer sur des faits constants et vérifiés. Le juge ne peut se contenter d'hypothèses ou d'interprétations de documents non probants pour statuer sur une condition de validité de l'action en justice.

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