Bail commercial – Commandement de payer adressé à un locataire décédé – Nullité de l’injonction et de la procédure d’expulsion (Cour suprême 2008)

La Cour suprême marocaine a jugé qu'un commandement de payer adressé à un locataire commercial décédé est nul, rendant invalide toute procédure d'expulsion subséquente. Les héritiers doivent être formellement notifiés pour que la demande soit valide.

Points clés

• Un commandement de payer adressé à un locataire commercial décédé est nul et non avenu.
• La transmission du bail aux héritiers exige une notification formelle et expresse de toute mise en demeure de payer.
• La poursuite de l'exploitation du local par les héritiers ne vaut pas validation implicite d'un commandement de payer irrégulier.

Résumé

La Cour suprême marocaine s'est prononcée sur la validité d'une procédure d'expulsion d'un local commercial initiée par un commandement de payer les loyers impayés. Le litige opposait les héritiers d'un locataire décédé aux prétendus nouveaux propriétaires. Le point central était l'envoi du commandement de payer au locataire initial alors qu'il était déjà décédé, sans notification formelle aux héritiers.

Après une décision de première instance favorable aux bailleurs, la cour d'appel a infirmé ce jugement, déclarant le commandement de payer irrégulier et la procédure d'expulsion injustifiée. La Cour suprême a confirmé cette position, rejetant le pourvoi des bailleurs. Elle a affirmé qu'un commandement de payer adressé à une personne décédée est entaché de nullité absolue, car la transmission du bail aux héritiers exige que ces derniers soient les destinataires express de toute mise en demeure visant à mettre fin au contrat. La haute juridiction a également écarté l'argument selon lequel la poursuite de l'exploitation du local par les héritiers validerait implicitement le commandement, insistant sur l'exigence d'une notification régulière et formelle pour garantir la validité de la procédure d'expulsion.

Texte

L’arrêt rendu par la Cour suprême porte sur un litige relatif à la validité d’un envoi en possession d’un local commercial loué et la régularité de l’envoi d’un commandement de payer destiné à mettre fin au bail commercial. Le contentieux oppose les héritiers d’un preneur à bail commercial aux prétendus nouveaux propriétaires du local, lesquels ont initié une procédure d’expulsion sur la base d’un commandement de payer les arriérés de loyers. Le litige trouve son origine dans l’envoi d’un commandement de payer adressé au preneur initial alors que celui-ci était décédé, sommant de régler des loyers prétendument dus sur une période couvrant plusieurs années. À la suite du refus de paiement, les bailleurs ont engagé une action en expulsion pour non-paiement du loyer, soutenant que le montant dû était largement supérieur à celui reconnu par les héritiers. Ces derniers ont contesté l’exactitude du montant réclamé, mais surtout la validité même du commandement de payer, en invoquant plusieurs moyens de droit. En première instance, le tribunal a accueilli la demande des bailleurs, validant l’expulsion et rejetant la contestation des héritiers. Toutefois, en appel, la juridiction du second degré a infirmé cette décision en estimant que le commandement de payer était irrégulier en la forme, au motif qu’il avait été adressé au locataire initial, alors décédé, et non à ses héritiers. La cour d’appel a jugé que l’expulsion était donc injustifiée et a annulé l’injonction de paiement ainsi que la procédure subséquente. Dans leur pourvoi en cassation, les bailleurs ont invoqué plusieurs griefs, notamment une erreur de droit et une distorsion des faits par la cour d’appel. Ils ont soutenu que les héritiers avaient pleinement connaissance du commandement de payer et ne l’avaient pas contesté sur sa régularité avant l’instance d’appel. Selon eux, les héritiers avaient en réalité continué à exploiter le local sans interruption et avaient donc implicitement accepté la transmission du bail. Ils ont en outre fait valoir que la contestation de l’injonction de payer était purement formelle et ne visait qu’à différer l’expulsion. La Cour suprême a rejeté ce pourvoi en confirmant le raisonnement de la cour d’appel. Elle a rappelé que la validité d’un commandement de payer, en matière de bail commercial, est une condition essentielle de sa force exécutoire, et qu’un commandement adressé à une personne décédée est entaché de nullité dès lors qu’il n’a pas été régularisé auprès des héritiers. La haute juridiction a ainsi sanctionné l’absence de notification régulière, en soulignant que le décès du locataire entraîne la transmission du bail aux héritiers, lesquels doivent être expressément destinataires de toute mise en demeure visant à mettre fin à la relation locative. Elle a par ailleurs rejeté l’argument selon lequel les héritiers auraient validé implicitement le commandement en poursuivant l’exploitation du local, rappelant que l’article 3 du Code de procédure civile impose que les actes de procédure respectent les formes légales prescrites sous peine de nullité. L’irrégularité de l’injonction de payer constituait une violation des règles fondamentales de notification, ce qui justifiait l’annulation de la procédure d’expulsion. En conséquence, la Cour suprême a validé l’arrêt d’appel annulant l’expulsion et déclarant le commandement de payer nul, tout en mettant les dépens à la charge des bailleurs.

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