CCass, 18/03/1992,753
La Cour de Cassation a annulé un arrêt ayant appliqué le droit commun au lieu de la loi spéciale sur les baux commerciaux. Elle rappelle que la résiliation d'un bail commercial exige un préavis de six mois, conformément au principe que la règle spéciale prime sur la règle générale.
Points clés
- Le principe *lex specialis derogat legi generali* (la règle spéciale prime la générale) est applicable.
- Les baux commerciaux sont régis par une loi spécifique, non par les dispositions générales sur le louage des choses.
- La résiliation d'un bail commercial nécessite un congé donné au locataire avec un préavis d'au moins six mois.
Résumé
La Cour de Cassation, dans son arrêt du 18 mars 1992 (référence 753), a prononcé la cassation et l'annulation d'une décision antérieure. Cette dernière avait erronément fait droit à une demande de résolution de contrat de bail formulée par un bailleur, en se fondant sur les dispositions générales du droit commun relatives au louage des choses. La Cour de Cassation a jugé cette application incorrecte, rappelant avec force que les contrats de bail commercial sont régis par une législation spécifique et autonome. Conformément à cette loi spéciale relative aux baux à usage commercial, la cessation d'un tel contrat ne peut intervenir que par un congé dûment signifié au locataire, et ce, avec un préavis minimal de six mois. L'arrêt souligne l'importance capitale du principe juridique selon lequel la règle spéciale prime sur la règle générale (*lex specialis derogat legi generali*). En l'espèce, cela signifie que les dispositions spécifiques encadrant les baux commerciaux doivent impérativement être appliquées, écartant ainsi les règles générales du Code civil qui ne sont pas adaptées à la spécificité des relations locatives commerciales. Cette décision réaffirme la nécessité d'une application rigoureuse des textes spéciaux pour garantir la sécurité juridique des parties dans les baux commerciaux.
Texte
Doit être cassé et annulé, l'arrêt qui donne droit à la demande en résolution du contrat par le bailleur en se basant sur les dispositions générales sur le louage des choses alors que le contrat de bail commercial ne cesse que par le congé donné au locataire au moins six mois à l'avance, conformément à la loi relative aux baux à usage commercial. Le principe selon lequel la règle spéciale prime sur la règle générale est applicable en l'espèce.
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