CCass, 04/07/2001, 1693/99

La Cour de Cassation confirme le droit du bailleur de refuser le renouvellement d'un bail commercial sans indemnité en cas de motif grave et légitime du locataire, tel que la réalisation de travaux importants sans accord préalable. La prescription biennale spécifique aux baux commerciaux ne s'applique pas à l'action en expulsion fondée sur un tel motif.

Points clés

• Le bailleur peut refuser le renouvellement d'un bail commercial sans indemnité pour motif grave et légitime du locataire (Art. 11 Dahir 1955).
• La réalisation de travaux importants sans accord préalable du propriétaire constitue un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement.
• La prescription biennale (Art. 33 Dahir 1955) ne s'applique pas aux actions en expulsion fondées sur un motif grave et légitime relevant du droit commun des obligations.

Résumé

L'arrêt de la Cour de Cassation du 4 juillet 2001 (réf. 1693/99) interprète le Dahir du 24 mai 1955 régissant les baux commerciaux. Il réaffirme, conformément à l'article 11 de ce Dahir, le droit du bailleur de refuser le renouvellement du bail sans versement d'indemnité d'éviction, à condition de justifier d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. La Cour a jugé que la réalisation de travaux importants par le locataire sans l'accord préalable du propriétaire constitue un tel motif grave et légitime. Un point crucial de la décision concerne l'application de la prescription. Bien que l'article 33 du Dahir de 1955 prévoie une prescription de deux ans pour les actions engagées en vertu de ce texte, la Cour a précisé que cette prescription ne peut être invoquée pour contester une action en expulsion lorsque le refus de renouvellement est fondé sur un motif grave et légitime relevant du régime général des obligations. Ainsi, la faute du locataire justifiant le refus de renouvellement et l'expulsion échappe à la prescription biennale spécifique au Dahir sur les baux commerciaux.

Texte

Le bail à usage commercial est régi par le dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal. Dans son article 11, la loi octroie le droit au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans être tenu de payer aucune indemnité notamment s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. L'article 33 établit un régime de prescription de deux ans pour toutes les actions engagées en vertu de ce texte. Le fait, en l'espèce, d'effectuer des travaux importants sans un accord préalable du propriétaire bailleur, est considéré selon la cour comme un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du contrat de bail. Cette disposition relève du régime général des obligations, de sorte que la prescription de 2 ans ne peut être invoquée pour contester l'action en expulsion.

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