Syndicat des copropriétaires – Vote en assemblée générale – Abus de majorité – Annulation d’une résolution adoptée dans un intérêt particulier au détriment de l’intérêt collectif (TPI Marrakech 2022)

Le Tribunal de Première Instance de Marrakech a annulé en 2022 une résolution d'assemblée générale de copropriétaires pour abus de majorité. La décision a été prise car la résolution favorisait un intérêt particulier au détriment de l'intérêt collectif des copropriétaires.

Points clés

• Annulation d'une résolution d'assemblée générale de copropriétaires.
• Reconnaissance de l'abus de majorité comme motif d'annulation.
• Protection de l'intérêt collectif contre les intérêts particuliers.
• Décision du TPI Marrakech en 2022.

Résumé

Cette décision du Tribunal de Première Instance de Marrakech en 2022 est significative pour le droit de la copropriété au Maroc. Elle porte sur l'annulation d'une résolution adoptée en assemblée générale d'un syndicat de copropriétaires, suite à la reconnaissance d'un abus de majorité. Le tribunal a jugé que la résolution contestée, bien que votée par la majorité, ne servait pas l'intérêt commun de la copropriété mais plutôt des intérêts particuliers, portant ainsi préjudice à l'ensemble des copropriétaires. Cette jurisprudence souligne l'importance du contrôle judiciaire sur les décisions des assemblées générales pour garantir que le pouvoir de la majorité est exercé de manière équitable et dans le respect de l'intérêt collectif, évitant les dérives et les décisions arbitraires qui pourraient léser certains membres du syndicat. L'arrêt réaffirme le principe selon lequel l'intérêt collectif doit primer sur les intérêts individuels au sein d'une copropriété.

Texte

Le jugement rendu porte sur la légalité du vote intervenu lors de l'assemblée générale d’un syndicat des copropriétaires, ayant conduit à l’adoption d’une décision suspendant les procédures d’exécution judiciaire engagées contre deux sociétés débitrices du syndicat. En premier lieu, la juridiction a examiné la recevabilité des interventions volontaires dans l’instance. Il a été relevé que les parties intervenantes ont déclaré ne pas être copropriétaires, alors que le litige concerne un acte adopté par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires. Dès lors, en l’absence d’intérêt et de qualité à agir, leur intervention a été jugée irrecevable. De surcroît, le second acte d’intervention a été présenté à un stade avancé de la procédure, alors que la demande principale était en état d’être jugée, ce qui justifie également son rejet en application de l’article 113 du Code de procédure civile. Au fond, le litige porte sur la validité de la décision prise par l’assemblée générale du 29 mars 2019, laquelle a adopté, à la majorité, l’arrêt des procédures d’exécution judiciaire engagées par le syndicat contre les sociétés débitrices. Le demandeur a contesté cette décision en invoquant plusieurs griefs, notamment l’absence d’inscription de cette question à l’ordre du jour et l’existence de conflits d’intérêts au sein de la majorité ayant voté en faveur de cette suspension. L’examen du dossier et du rapport d’expertise judiciaire a permis à la juridiction de constater que le vote a été principalement influencé par des entités directement liées aux sociétés débitrices. Il a été établi que le principal groupe immobilier impliqué détenait, par le biais de ses filiales, une position majoritaire dans la copropriété, lui permettant d’exercer un contrôle sur les décisions du syndicat. Il en résulte que la décision contestée a été adoptée non dans l’intérêt général du syndicat, mais pour protéger les intérêts particuliers des entités majoritaires, lesquelles avaient des liens économiques et structurels avec les sociétés débitrices. La juridiction a rappelé que le syndicat des copropriétaires a pour mission la gestion et la préservation des parties communes, ainsi que la garantie des intérêts financiers de la copropriété. L’objectif des procédures d’exécution engagées était de recouvrer des créances nécessaires à l’entretien et à la gestion des parties communes. Dès lors, la suspension de ces procédures par un vote majoritaire, motivé par des intérêts particuliers, constitue un abus de droit. Le tribunal a fondé sa décision sur la théorie de l’abus de majorité, en se référant aux principes posés par les articles 91, 92 et 94 du Code des obligations et contrats, lesquels encadrent l’usage des droits et prohibent leur exercice lorsqu’il en résulte un préjudice injustifié. Le tribunal a jugé que la décision attaquée, bien qu’adoptée à la majorité, est entachée d’un détournement de pouvoir, car elle porte atteinte aux intérêts collectifs du syndicat au profit d’une partie des copropriétaires. En conséquence, il a prononcé l’annulation de la résolution litigieuse et confirmé la poursuite des mesures d’exécution contre les sociétés débitrices. En revanche, les autres demandes ont été rejetées faute de fondement, et les frais ont été mis à la charge de la partie perdante.

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