Promesse de vente d'un bien inaliénable : l'engagement d'obtenir la mainlevée ne dispense pas de vérifier la cessibilité légale (Cass. civ. 2015)

Une promesse de vente d'un bien inaliénable, même avec l'engagement d'obtenir sa mainlevée, n'exonère pas de l'obligation de vérifier sa cessibilité légale. La Cour de cassation a jugé que la nature juridique de l'inaliénabilité doit être évaluée indépendamment de toute promesse.

Points clés

• L'engagement d'obtenir la mainlevée d'une inaliénabilité ne dispense pas de vérifier la cessibilité légale du bien.
• La nature juridique de l'inaliénabilité doit être évaluée pour déterminer si le bien peut être vendu.
• Les promesses contractuelles ne peuvent pas contourner les interdictions légales de transfert de propriété.

Résumé

Cette décision de la Cour de cassation de 2015 établit un principe fondamental en matière de transactions immobilières. Elle stipule qu'une promesse de vente portant sur un bien frappé d'inaliénabilité n'est pas automatiquement validée par l'engagement du vendeur d'obtenir la "mainlevée" de cette inaliénabilité. La Cour a souligné l'impératif de vérifier la cessibilité légale effective du bien. L'inaliénabilité peut découler de diverses sources légales (domaine public, protection spécifique, décision judiciaire) et ne peut pas toujours être levée par un simple accord privé ou une démarche administrative standard. Cette jurisprudence met en lumière la nécessité d'une diligence raisonnable approfondie pour s'assurer que le bien peut réellement être transféré, indépendamment des promesses contractuelles. Elle vise à protéger les acquéreurs contre l'acquisition de droits sur des biens qui ne peuvent légalement être vendus et réaffirme la primauté des dispositions légales sur les engagements contractuels en matière de transférabilité des biens.

Texte

Encourt la cassation l'arrêt d'appel qui, en matière de promesse de vente, ne recherche pas la cessibilité effective d'un bien immobilier, alors même que son titre foncier indique clairement une inaliénabilité. En l'espèce, un litige opposait un promettant-vendeur à un bénéficiaire d'une promesse de vente. Le promettant-vendeur sollicitait l'annulation de la promesse, arguant des restrictions d'inaliénabilité imposées par l'État sur le bien. Le bénéficiaire, quant à lui, demandait l'exécution forcée de la vente, affirmant que le promettant-vendeur connaissait ces conditions et s'était engagé à en obtenir la mainlevée. Le jugement de première instance, confirmé en appel, avait rejeté la demande d'annulation et ordonné au promettant-vendeur d'entreprendre les démarches pour obtenir la mainlevée et finaliser la vente, la cour d'appel considérant que son engagement de « s'efforcer d'obtenir la mainlevée » suffisait. Cependant, la Cour de cassation a relevé que le certificat du titre foncier précisait l'incessibilité de la propriété conformément aux conditions du cahier des charges. En ne vérifiant pas si l'immeuble était réellement cessible au regard des articles 22 bis et 3 de la loi 01-06, la cour d'appel a rendu une décision entachée d'une motivation incomplète, justifiant la cassation.

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