Acquisition par un étranger : L'autorisation de l'État, une condition cumulative dont l'absence suffit à justifier le rejet de la demande (Cass. civ. 2003)

La Cour suprême marocaine confirme que l'acquisition de biens immobiliers par un étranger est soumise à deux conditions cumulatives : un acte d'acquisition régulier et une autorisation de l'État. L'absence de cette autorisation administrative suffit, à elle seule, à invalider l'acquisition, rendant toute autre preuve de possession inopérante.

Points clés

• L'acquisition immobilière par un étranger est soumise à une double condition cumulative.
• Ces conditions sont : un acte d'acquisition régulier ET une autorisation de l'État.
• L'absence de l'autorisation de l'État suffit, à elle seule, à invalider l'acquisition, même en présence d'autres preuves de possession.

Résumé

La Cour suprême (chambres réunies), dans un arrêt de 2003, a réaffirmé avec force que le droit de propriété immobilière pour un étranger au Maroc est strictement subordonné à une double condition cumulative et indispensable. Pour qu'une acquisition soit valide, il est impératif qu'il y ait non seulement un acte d'acquisition dûment régulier, mais également une autorisation préalable et explicite de l'État. Cette décision souligne la primauté de l'autorisation administrative comme condition sine qua non. La Cour a précisé que même la possession du bien, attestée par un acte adoulaire ou d'autres preuves, ne peut en aucun cas suppléer l'absence de ces deux conditions fondamentales. Par conséquent, le simple défaut de production de l'autorisation administrative est suffisant pour vicier l'acquisition et justifier le rejet de toute demande de reconnaissance de propriété. La Cour a ainsi jugé inopérants tous les autres arguments soulevés, réaffirmant que l'absence de l'autorisation étatique est, à elle seule, une cause d'invalidité absolue de l'acquisition immobilière par un étranger.

Texte

Statuant sur renvoi après cassation, la Cour suprême (chambres réunies) réaffirme que le droit de propriété immobilière d'un étranger est subordonné à la double condition cumulative d'un acte d'acquisition régulier et d'une autorisation de l'État. La possession, même établie par un acte adoulaire, ne saurait pallier l'absence de ces conditions. Dès lors, la cour d'appel de renvoi, liée par le point de droit irrévocablement jugé, a légalement justifié sa décision en se fondant sur le seul défaut de production de l'autorisation administrative. En conséquence, la Cour suprême, confirmant cette analyse, juge inopérants tous les autres moyens soulevés, qu'ils soient relatifs à la force probante de l'acte d'achat non formalisé ou à une prétendue reconnaissance du droit de propriété par l'État. L'absence d'autorisation suffisait, à elle seule, à vicier l'acquisition et à entraîner le rejet de la demande.

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