Le défaut de notification de l'action en résiliation du bail au créancier nanti sur le fonds de commerce engage la responsabilité du bailleur mais n'affecte pas la validité de la résiliation (Cass. com. 2022)

Le défaut de notification d'une action en résiliation de bail au créancier nanti sur le fonds de commerce engage la responsabilité du bailleur, sans invalider la résiliation.

Points clés

• Validité de la résiliation du bail maintenue.
• Responsabilité du bailleur engagée.
• Défaut de notification au créancier nanti.

Résumé

Cette décision établit une distinction importante entre la validité de la résiliation d'un bail commercial et la responsabilité du bailleur. Elle précise que l'omission de notifier l'action en résiliation au créancier ayant un nantissement sur le fonds de commerce du locataire n'entraîne pas la nullité de la résiliation du bail. Cependant, cette faute engage la responsabilité du bailleur envers le créancier nanti, qui pourrait subir un préjudice. Cette règle vise à équilibrer les droits du bailleur et ceux des créanciers garantis, tout en assurant la sécurité juridique des transactions immobilières commerciales.

Texte

Il résulte de l'article 112 du Code de commerce que le bailleur qui poursuit la résiliation du bail des locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers inscrits. Toutefois, le manquement à cette obligation n'entraîne ni la nullité ni l'inopposabilité de la résiliation au créancier, mais constitue une faute engageant la responsabilité délictuelle du bailleur. Par conséquent, c'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette la demande d'intervention d'un créancier nanti visant à faire annuler le jugement d'expulsion du locataire, au motif que la sanction du défaut de notification est l'octroi de dommages-intérêts au créancier en réparation du préjudice subi du fait de la perte de son gage, et non l'anéantissement de la décision de résiliation du bail.

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