Bail commercial – Dépôt de garantie – La clause prévoyant son acquisition définitive par le bailleur fait obstacle à la compensation avec les loyers impayés (Cass. com. 2021)

Une clause d'acquisition définitive du dépôt de garantie par le bailleur empêche sa compensation avec les loyers impayés.

Points clés

• Clause d'acquisition définitive du dépôt.
• Obstacle à la compensation des loyers.
• Protection des droits du locataire.

Résumé

Cette décision de la Cour de cassation marocaine clarifie le régime juridique du dépôt de garantie dans le cadre d'un bail commercial. Elle énonce qu'une clause contractuelle stipulant l'acquisition définitive du dépôt de garantie par le bailleur, indépendamment des obligations du locataire, fait obstacle à toute compensation avec des loyers impayés. Cela signifie que le bailleur ne peut pas unilatéralement retenir le dépôt pour couvrir les arriérés de loyer si une telle clause existe, protégeant ainsi les droits du locataire et exigeant une procédure distincte pour le recouvrement des loyers.

Texte

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient, d'une part, que l'existence d'un contrat de bail suffit à conférer au bailleur la qualité pour agir en résiliation pour non-paiement des loyers, sans qu'il soit tenu de justifier de son droit de propriété sur le bien loué. D'autre part, elle déduit exactement qu'un congé accordant au preneur un délai pour libérer les lieux supérieur à celui contractuellement prévu ne lui cause aucun grief et n'entraîne pas la nullité de la procédure. Enfin, ayant relevé que le contrat stipulait l'acquisition définitive du dépôt de garantie par le bailleur, elle en conclut à juste titre que les conditions de la compensation avec les loyers impayés ne sont pas réunies.

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