Qualité à agir : Le transfert de ses droits sur le local loué prive le bailleur initial du droit d'agir en son nom personnel en paiement des loyers et en résiliation du bail (Cass. com. 2021)

Le transfert des droits sur un local loué prive le bailleur initial de la qualité à agir personnellement en paiement des loyers ou en résiliation du bail.

Points clés

• Transfert des droits sur le local
• Perte de qualité à agir du bailleur initial
• Concerne le paiement des loyers et la résiliation

Résumé

Cette décision énonce un principe essentiel concernant la qualité à agir en matière de bail commercial. Lorsqu'un bailleur cède ses droits sur le local loué, par exemple par une vente de l'immeuble, il perd la capacité d'intenter des actions en son nom propre pour le recouvrement des loyers ou la résiliation du bail. Ces droits sont transférés au nouveau titulaire des droits sur le bien, qui devient alors le seul légitime pour exercer ces actions. Cela assure la cohérence juridique et la protection des droits du nouveau propriétaire ou cessionnaire.

Texte

Encourt la cassation pour défaut de motifs confinant à son absence, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour retenir la qualité à agir du bailleur initial dans une action en paiement de loyers et en expulsion, se fonde sur l'aveu par le preneur de l'existence de la relation locative, sans examiner les documents produits par ce dernier qui établissent que le bailleur avait transféré ses droits sur le bien loué à un tiers antérieurement à la période réclamée. En statuant de la sorte, alors que le demandeur agissait en son nom personnel et non en qualité de mandataire du nouveau titulaire des droits, et que l'aveu du preneur portait sur une relation contractuelle passée ayant précisément pris fin en raison de ce transfert, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale.

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