Bail commercial et indivision – Est nul le congé délivré au preneur par des coïndivisaires ne détenant pas la majorité des trois quarts des parts requise pour les actes d'administration (Cass. com. 2011)

Un congé délivré à un preneur de bail commercial par des coïndivisaires ne détenant pas la majorité des trois quarts des parts requise pour les actes d'administration est nul.

Points clés

• Congé de bail commercial en indivision.
• Nécessité de la majorité des trois quarts des parts.
• Nullité du congé en l'absence de cette majorité.

Résumé

Cette décision de la Cour de cassation marocaine clarifie les règles de gestion des biens en indivision, notamment en matière de bail commercial. Pour qu'un congé délivré à un locataire soit valide, il doit émaner de coïndivisaires représentant au moins les trois quarts des parts de l'indivision, cette majorité étant requise pour les actes d'administration. À défaut de cette majorité, le congé est considéré comme nul, protégeant ainsi le preneur et assurant une gestion cohérente du bien indivis.

Texte

Ayant constaté que les bailleurs, co-propriétaires indivis du local commercial, qui avaient délivré congé au preneur ne détenaient pas ensemble les trois quarts des parts de l'immeuble, une cour d'appel en déduit à bon droit la nullité de cet acte. En effet, le congé constitue un acte d'administration qui ne peut être valablement accompli que par des coïndivisaires détenant ladite majorité, faute de quoi ils n'ont pas la qualité requise pour le délivrer. Dès lors, la nullité formelle du congé pour défaut de qualité de ses auteurs rendait inopérant l'examen du motif de fond invoqué, tiré du défaut de paiement des loyers.

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