Bail commercial : à défaut d'une exploitation de deux années, la résiliation pour non-paiement est soumise au droit commun (Cass. com. 2011)

En l'absence d'une exploitation commerciale de deux ans, la résiliation d'un bail commercial pour non-paiement est régie par le droit commun, et non par les règles spécifiques des baux commerciaux.

Points clés

• Résiliation bail commercial pour non-paiement
• Application du droit commun avant 2 ans d'exploitation
• Protection spécifique après 2 ans d'exploitation

Résumé

Cette décision de la Cour de cassation de 2011 établit une distinction cruciale pour la résiliation des baux commerciaux. Elle indique que les protections spécifiques accordées aux locataires commerciaux, notamment en matière de résiliation, ne s'appliquent qu'après une période minimale d'exploitation du fonds de commerce de deux ans. Avant cette période, en cas de non-paiement des loyers, la résiliation du bail est soumise aux dispositions du droit commun des contrats, ce qui peut rendre la procédure plus simple et rapide pour le bailleur. Cela souligne l'importance de la durée d'exploitation pour l'application du statut des baux commerciaux.

Texte

Ayant constaté que la demande en résiliation d'un bail commercial a été introduite avant que le preneur n'ait achevé deux années d'exploitation, une cour d'appel écarte à bon droit l'application des dispositions du dahir du 24 mai 1955. Elle en déduit exactement que le contrat est régi par les règles du droit commun du dahir des obligations et des contrats, et prononce la résiliation du bail après avoir relevé que le preneur était en état de demeure, faute d'avoir payé les loyers dans le délai imparti par l'injonction qui lui a été signifiée et de justifier d'une offre réelle de paiement refusée par le bailleur avant de procéder à des dépôts tardifs à la caisse du tribunal.

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