L'existence d'un titre exécutoire pour des loyers impayés n'interdit pas l'action en résiliation du bail fondée sur la persistance du non-paiement (Cass. com. 2014)

Un titre exécutoire pour loyers impayés n'empêche pas une action en résiliation du bail si le non-paiement persiste, offrant deux voies distinctes au bailleur.

Points clés

• Titre exécutoire pour loyers impayés n'est pas exclusif.
• Action en résiliation du bail possible en cas de persistance du non-paiement.
• Deux voies juridiques distinctes pour le bailleur.

Résumé

Cette décision précise qu'un bailleur, même s'il dispose déjà d'un titre exécutoire pour des loyers impayés, conserve le droit d'engager une action en résiliation du bail si le preneur continue de ne pas s'acquitter de ses obligations. Cela signifie que les deux actions, recouvrement des loyers et résiliation du contrat, sont distinctes et peuvent être menées parallèlement ou successivement. L'existence d'un titre pour la dette ne purge pas la cause de la résiliation, qui est la persistance du manquement contractuel. Cette clarification renforce les moyens d'action du bailleur face à un preneur défaillant.

Texte

Encourt la cassation l'arrêt qui rejette une demande en résiliation d'un bail commercial pour non-paiement de loyers, au motif que le bailleur est déjà titulaire d'une décision de justice exécutoire pour le recouvrement de la même dette locative. En effet, l'existence d'un tel titre ne prive pas le bailleur du droit d'agir en résiliation du bail en raison de la persistance de l'inexécution par le preneur de son obligation de paiement, les deux actions ayant un objet et une cause distincts.

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