Bail commercial : le report du renouvellement pour surélévation ouvre droit à une indemnité limitée exclusive de l'indemnité d'éviction (Cass. com. 2015)

En cas de report de renouvellement d'un bail commercial pour surélévation, le preneur a droit à une indemnité spécifique et limitée, qui exclut l'indemnité d'éviction classique.

Points clés

• Indemnité spécifique pour report de renouvellement.
• Exclusion de l'indemnité d'éviction classique.
• Concerne les baux commerciaux et la surélévation.

Résumé

Cette décision établit qu'un preneur dont le renouvellement de bail commercial est reporté en raison de travaux de surélévation ne peut prétendre à l'indemnité d'éviction de droit commun. Il bénéficie plutôt d'une indemnité spécifique, dont le montant est limité et vise à compenser le préjudice lié au report. Cette règle vise à concilier les intérêts du bailleur souhaitant moderniser son immeuble et ceux du preneur, tout en évitant une double indemnisation ou une indemnisation excessive. Elle s'applique aux situations où le bailleur exerce son droit de surélévation.

Texte

En application de l'article 15 du dahir du 24 mai 1955, le bailleur qui entend surélever son immeuble peut reporter le renouvellement du bail commercial pour une durée maximale de deux ans, si les travaux exigent l'éviction du preneur. Dans ce cas, ce dernier a droit à une indemnité réparant le préjudice subi, sans qu'elle puisse excéder deux années de loyer. Par suite, une cour d'appel retient à bon droit que cette indemnité spécifique exclut le versement de l'indemnité d'éviction et rejette en conséquence la demande d'expertise visant à évaluer le fonds de commerce. De même, un bail conclu pour des périodes successives de trois, six et neuf ans devient un contrat à durée indéterminée après la dernière échéance, permettant au bailleur de donner congé moyennant le préavis légal.

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