Indivision et bail commercial – Le congé aux fins de résiliation, délivré par les indivisaires détenant les trois quarts des droits, constitue un acte d'administration valable (Cass. com. 2014)

Un congé de résiliation de bail commercial délivré par des indivisaires représentant les trois quarts des droits est un acte d'administration valable.

Points clés

• Congé de résiliation par indivisaires (3/4 des droits).
• Qualifié d'acte d'administration valable.
• Facilite la gestion des baux en indivision.

Résumé

Cette décision établit que, dans le cadre d'une indivision, un congé aux fins de résiliation d'un bail commercial peut être valablement délivré par les co-indivisaires détenant au moins les trois quarts des droits indivis. Elle qualifie cet acte d'acte d'administration, ne nécessitant pas l'unanimité des indivisaires. Cette jurisprudence facilite la gestion des biens en indivision et la résiliation des baux commerciaux au Maroc, en évitant les blocages liés à l'opposition d'une minorité.

Texte

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient, d'une part, que le congé avec mise en demeure de payer les loyers, délivré par des co-indivisaires détenant plus des trois quarts des parts du bien loué, constitue un acte d'administration du bien commun conforme aux dispositions de l'article 971 du Dahir des obligations et des contrats, et est par conséquent valable. D'autre part, ayant constaté que le preneur n'avait pas réglé l'intégralité des loyers dus dans le délai de quinze jours imparti par le congé, la cour d'appel en déduit exactement que le paiement partiel et tardif de la dette ne purge pas le défaut du preneur, justifiant ainsi la validation du congé et le prononcé de l'éviction.

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