Bail commercial et reprise de local : le paiement des loyers à l'ancien propriétaire est opposable à l'adjudicataire et justifie la demande en restitution des lieux (CA. com. Casablanca 2025)

Le paiement des loyers à l'ancien propriétaire est opposable à l'adjudicataire d'un bail commercial et justifie la restitution des lieux.

Points clés

• Paiement des loyers à l'ancien propriétaire opposable à l'adjudicataire.
• L'adjudicataire ne peut réclamer les loyers déjà payés.
• Justifie la demande de restitution des lieux par le locataire.

Résumé

La Cour d'Appel de Commerce de Casablanca a jugé que le paiement des loyers effectué par le locataire à l'ancien propriétaire d'un local commercial est pleinement opposable à l'adjudicataire du bien. Cette décision implique que l'adjudicataire ne peut réclamer à nouveau ces loyers. De plus, ce paiement valide la demande de restitution des lieux par le locataire, confirmant ainsi la fin des obligations locatives envers le nouvel acquéreur. Cette jurisprudence protège le locataire de bonne foi et clarifie les effets de l'adjudication sur les baux en cours.

Texte

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au nouveau bailleur, acquéreur du bien aux enchères, d'un paiement anticipé des loyers consenti par le preneur à l'ancien propriétaire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur tendant à sa réintégration dans les lieux, après que le nouveau bailleur eut obtenu une ordonnance de reprise pour abandon et défaut de paiement. L'appelant soutenait avoir satisfait aux conditions de l'article 32 de la loi 49.16 en justifiant du paiement des loyers par la production d'un reçu émanant de l'ancien bailleur, ce que l'intimée contestait en arguant du caractère non probant et inopposable de cet acte. La cour retient que le reçu de loyer, en tant qu'acte sous seing privé non sérieusement contesté, constitue une preuve valable du paiement au visa de l'article 426 du dahir des obligations et des contrats. Elle juge ensuite que ce paiement est pleinement opposable au nouveau bailleur, celui-ci ayant la qualité d'ayant cause à titre particulier et étant tenu par les actes passés par son auteur. La cour précise que l'absence de mention de ce paiement anticipé dans le cahier des charges de la vente aux enchères est sans incidence sur l'opposabilité de l'acte. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et ordonne la réintégration du preneur dans les locaux.

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