Bail commercial et péril : L'arrêté de démolition ne dispense pas le bailleur de notifier un congé en vue de l'éviction (CA. com. Casablanca 2025)
Un arrêté de démolition pour péril n'exonère pas le bailleur commercial de l'obligation de notifier un congé pour éviction au locataire.
Points clés
- Arrêté de démolition ne dispense pas le congé.
- Obligation du bailleur de notifier l'éviction.
- Protection des droits du locataire commercial.
Résumé
La Cour d'Appel Commerciale de Casablanca a statué qu'un arrêté de démolition d'un immeuble en péril ne dispense pas le bailleur de respecter les procédures légales d'éviction. Le bailleur doit toujours notifier un congé au locataire commercial, même si l'immeuble est menacé. Cette décision souligne l'importance du respect des droits du locataire commercial et des formalités légales, même face à des situations d'urgence structurelle.
Texte
Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant déclaré irrecevable une demande d'expulsion d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère obligatoire du préavis d'éviction en pareille matière. Le tribunal de commerce avait jugé la demande irrecevable, faute pour le bailleur d'avoir délivré au preneur un tel préavis. L'appelant soutenait que l'état de péril du bâtiment, constaté par un arrêté de démolition, dispensait de cette formalité en application de l'article 13 de la loi 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que si l'article 13 de ladite loi vise l'hypothèse de l'immeuble menaçant ruine, il n'écarte pas pour autant les règles de procédure générales prévues par le même texte. Elle rappelle que l'article 26 de cette loi impose, de manière générale et absolue, la délivrance d'un préavis pour toute demande visant à mettre fin au bail, y compris pour ce motif. La cour précise que le législateur a pris en compte l'urgence de la situation non pas en supprimant l'exigence du préavis, mais en réduisant son délai à quinze jours, ce qui constitue une formalité substantielle. Elle juge en outre que l'arrêté administratif de démolition, s'il constate l'état matériel de l'immeuble, est sans effet sur la relation contractuelle qui demeure régie par les dispositions impératives du droit du bail commercial. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.
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