L'impossibilité d'exploiter un bien à usage commercial en raison de sa destination résidentielle constitue un motif de résiliation du bail et fait obstacle à toute indemnisation en présence d'une clause d'exclusion (CA. com. Casablanca 2025)

L'impossibilité d'exploiter un local commercial pour sa destination résidentielle justifie la résiliation du bail sans indemnisation si une clause d'exclusion existe.

Points clés

• Destination résidentielle empêchant usage commercial.
• Motif de résiliation du bail commercial.
• Clause d'exclusion empêche indemnisation.

Résumé

Cette décision établit que l'inaptitude d'un bien loué à usage commercial à remplir sa fonction en raison de sa destination résidentielle constitue un motif légitime de résiliation du bail. De plus, la présence d'une clause d'exclusion dans le contrat de bail fait obstacle à toute demande d'indemnisation pour le locataire. Cela souligne l'importance de la vérification de la conformité de la destination du bien avant la signature du bail commercial et la validité des clauses contractuelles.

Texte

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la résolution d'un bail commercial dont l'objet est devenu impossible à réaliser, ainsi que sur les conséquences indemnitaires d'une telle résolution. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat et ordonné la restitution de la garantie, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts du preneur. Le bailleur appelant principal invoquait notamment l'autorité de la chose jugée d'une décision antérieure. La cour écarte ce moyen, relevant que si les parties étaient identiques, l'objet et la cause de la demande différaient de ceux du litige antérieur, qui portait sur un vice du consentement et non sur l'impossibilité d'exécution. Sur le fond, la cour retient que l'impossibilité pour le preneur d'obtenir les autorisations administratives nécessaires à l'exploitation commerciale des lieux, destinés à un usage exclusivement résidentiel, justifie la résolution du bail et la restitution de la garantie. Concernant l'appel incident du preneur qui sollicitait une indemnisation, la cour fait application de la clause contractuelle excluant expressément tout droit à indemnité pour l'une ou l'autre des parties en cas de fin de contrat. Elle juge que cette stipulation, formant la loi des parties au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats, fait obstacle à toute demande de réparation. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

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