Vente aux enchères : Le bail antérieur à la procédure de saisie est opposable à l'adjudicataire lorsque le cahier des charges prévoit le respect des baux en cours (CA. com. Casablanca 2025)

Un bail antérieur à une saisie est opposable à l'adjudicataire si le cahier des charges de la vente aux enchères le prévoit expressément.

Points clés

• Bail antérieur à la saisie
• Opposabilité à l'adjudicataire
• Condition : mention au cahier des charges

Résumé

Cette décision de la Cour d'Appel de Commerce de Casablanca clarifie les conditions d'opposabilité d'un bail préexistant à une procédure de saisie immobilière. Elle établit que l'adjudicataire, acquéreur du bien lors de la vente aux enchères, est tenu de respecter le bail en cours uniquement si cette obligation est explicitement mentionnée dans le cahier des charges de la vente. Cela protège les droits des locataires tout en assurant la sécurité juridique de l'adjudicataire, qui est informé des charges grevant le bien avant l'acquisition.

Texte

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'un bail commercial à l'adjudicataire d'un immeuble vendu aux enchères. Le tribunal de commerce avait écarté la demande en retenant l'existence d'un titre locatif valide. L'appelant soutenait que le bail, non expressément mentionné au cahier des charges, lui était inopposable, et invoquait subsidiairement sa simulation ainsi que sa conclusion en violation des règles relatives à la saisie immobilière. La cour retient que le cahier des charges, en mentionnant des indices matériels de la présence de l'occupant et en stipulant une clause générale de maintien des baux en cours, obligeait l'adjudicataire qui s'y était soumis. Elle relève que l'occupant justifie d'un bail authentique antérieur à toute procédure de vente forcée, ce qui confère un fondement légal à son occupation et écarte la qualification d'occupant sans droit ni titre. La cour écarte également l'argument de la simulation, qui ne peut être prouvée contre un acte écrit que par un autre écrit, ainsi que celui tiré du défaut d'autorisation judiciaire, faute de preuve de l'existence d'une saisie à la date de conclusion du bail. Le jugement est par conséquent confirmé.

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