Bail commercial : le congé notifié au preneur avant l'expiration du délai de deux ans d'exploitation fait obstacle à l'acquisition du droit à l'indemnité d'éviction (CA. com. Casablanca 2025)

Un congé donné au preneur avant deux ans d'exploitation du fonds de commerce l'empêche d'acquérir le droit à l'indemnité d'éviction.

Points clés

• Congé avant 2 ans d'exploitation
• Obstacle à l'indemnité d'éviction
• Condition d'ancienneté d'exploitation

Résumé

Cette décision de la Cour d'Appel de Commerce de Casablanca clarifie une condition essentielle pour l'acquisition du droit à l'indemnité d'éviction en matière de bail commercial. Elle établit que le preneur doit avoir exploité le fonds de commerce pendant au moins deux ans avant la notification du congé. Si le congé est donné avant ce délai, le preneur ne peut prétendre à aucune indemnité, même si le bail est en cours. Cela renforce la protection du bailleur face à une exploitation de courte durée.

Texte

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre le droit commun des contrats et le statut des baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait résilié le bail et rejeté les demandes indemnitaires du preneur au titre des travaux d'amélioration et de la perte de l'élément commercial. L'appelant soutenait, d'une part, que le non-renouvellement du bail obligeait contractuellement le bailleur à l'indemniser pour les travaux réalisés et, d'autre part, que l'écoulement d'un délai de deux ans lui conférait un droit au statut. La cour fait droit à la première branche du moyen, retenant que la clause contractuelle prévoyant une indemnité pour les travaux en cas de non-renouvellement constitue la loi des parties au sens de l'article 230 du code des obligations et des contrats. Elle écarte l'argument du bailleur tiré de son ignorance de la langue du contrat, dès lors que sa signature non contestée confère à l'acte une pleine force probante. En revanche, la cour écarte la demande d'indemnité d'éviction, considérant que le preneur ne peut se prévaloir du statut protecteur de la loi 49-16 faute d'avoir justifié d'une jouissance continue de deux années à la date du congé notifié par le bailleur. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation pour les travaux, et confirmé pour le surplus.

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