L'illégalité de constructions au regard du droit de l'urbanisme est sans incidence sur le calcul de l'indemnité d'éviction dès lors qu'elles génèrent un chiffre d'affaires déclaré (CAC Marrakech 2025)

L'illégalité urbanistique de constructions n'affecte pas le calcul de l'indemnité d'éviction si elles génèrent un chiffre d'affaires déclaré.

Points clés

• Indemnité d'éviction non affectée par l'illégalité urbanistique.
• Condition : les constructions génèrent un chiffre d'affaires déclaré.
• Dissociation entre conformité urbanistique et valeur économique.

Résumé

Cette décision de la Cour d'Appel de Commerce de Marrakech établit une distinction importante concernant le calcul de l'indemnité d'éviction. Elle affirme que l'illégalité de constructions au regard des règles d'urbanisme n'a pas d'incidence sur la détermination de cette indemnité, à condition que ces constructions génèrent un chiffre d'affaires régulièrement déclaré. Cela signifie que la valeur économique d'une activité commerciale, même exercée dans des locaux non conformes aux normes d'urbanisme, doit être prise en compte pour compenser le préjudice subi par le locataire évincé. Le droit à l'indemnité d'éviction est ainsi dissocié de la conformité urbanistique des lieux.

Texte

En matière d'éviction pour démolition et reconstruction, la Cour d'appel de commerce de Marrakech était saisie de la contestation d'un jugement ayant ordonné le départ du preneur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction et fixé une indemnité provisionnelle ainsi qu'une indemnité d'éviction complète. L'appelant soulevait, d'une part, son défaut de qualité à défendre, l'action ayant été dirigée contre un centre d'enseignement dépourvu de personnalité morale et non contre l'association dont il dépend. D'autre part, il invoquait l'irrecevabilité de la demande faute pour le bailleur d'avoir produit un permis de construire valide avant l'introduction de l'instance. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, dès lors que le preneur avait contracté en son nom propre sans jamais notifier au bailleur sa dépendance à l'égard d'une association. Elle rejette également l'irrecevabilité, considérant que la production du permis de construire en cours d'instance ne cause aucun grief au preneur dès lors qu'il est valable au moment où le juge statue. Sur le fond, la cour procède à une réévaluation des indemnités sur la base d'une expertise judiciaire qu'elle homologue. Elle retient que l'indemnité d'éviction doit inclure la valeur des éléments exploités dans des constructions édifiées sans autorisation d'urbanisme, dès lors que celles-ci génèrent un chiffre d'affaires déclaré et que leur régularité relève de la compétence des autorités administratives et non du juge commercial. La Cour d'appel de commerce de Marrakech réforme donc le jugement entrepris en ce qu'il a fixé les montants de l'indemnité provisionnelle et de l'indemnité d'éviction, qu'elle augmente substantiellement, et le confirme pour le surplus.

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