Dégradations locatives : Obligation pour le juge du fond de ventiler les dommages résultant de la vétusté de ceux imputables au preneur (Cass. civ. 2008)
La Cour suprême exige des juges du fond de ventiler et chiffrer distinctement les dégradations locatives dues à la vétusté (charge du bailleur) de celles imputables au locataire, surtout après une longue occupation, pour éviter une indemnisation intégrale injustifiée.
Points clés
- Obligation pour le juge de ventiler les dégradations locatives.
- Distinction entre dommages dus à la vétusté (charge du bailleur) et ceux imputables au preneur.
- La présomption de restitution en bon état est insuffisante après une longue durée d'occupation (plus de 25 ans).
- Nécessité de chiffrer distinctement les réparations selon les articles 638, 639, 640 et 663 du Dahir des Obligations et Contrats.
Résumé
La Cour suprême a censuré une cour d'appel qui avait condamné un locataire à une indemnisation intégrale pour dégradations, malgré un bail de plus de vingt-cinq ans et la reconnaissance de dommages relevant de la vétusté. La Haute Juridiction rappelle qu'après une si longue période d'occupation, la simple présomption de restitution en bon état (articles 676 et 677 du Dahir des Obligations et Contrats) est insuffisante. Il incombe aux juges du fond de chiffrer de manière distincte les réparations relevant de l'obligation d'entretien du bailleur (articles 638, 639 et 640 DOC) et celles résultant de la faute du preneur (article 663 DOC). L'absence de cette ventilation précise prive la décision de sa base légale, soulignant l'importance d'une analyse détaillée pour éviter une charge disproportionnée sur le locataire.
Texte
La Cour suprême censure pour contradiction de motifs la décision d’une cour d’appel qui, dans une action en réparation de dégradations locatives au terme d'un bail de plus de vingt-cinq ans, a condamné le preneur à une indemnisation intégrale. La juridiction du fond avait pourtant elle-même distingué les dommages relevant de la vétusté, à la charge du bailleur, de ceux issus d’un usage abusif imputable au locataire. La Haute Juridiction retient qu’après une telle durée d’occupation, la présomption de restitution des lieux en bon état, posée par les articles 676 et 677 du Dahir des Obligations et Contrats, ne saurait suffire. Il incombait aux juges du fond de chiffrer de manière distincte les réparations relevant de l’obligation d’entretien du bailleur (art. 638, 639 et 640) et celles imputables à la faute du preneur (art. 663). En omettant cette ventilation pour déterminer le montant de la condamnation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.
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