Prescription de la dette de loyer : obstacle à la résiliation du bail pour défaut de paiement (Cass. civ. 2008)

La Cour de cassation a jugé qu'une dette de loyer éteinte par la prescription ne peut justifier ni une mise en demeure valide, ni la résiliation du bail, ni l'expulsion du locataire. Le non-paiement d'une obligation prescrite ne constitue plus un manquement contractuel.

Points clés

• La prescription éteint légalement la dette de loyer.
• Le non-paiement d'une dette prescrite ne constitue pas un manquement contractuel.
• Une mise en demeure basée sur une dette prescrite est invalide.
• La résiliation du bail et l'expulsion ne peuvent être fondées sur une dette de loyer prescrite.

Résumé

La Cour suprême a cassé la décision des juges du fond qui avaient prononcé la résiliation d'un bail malgré la prescription d'une partie de la créance de loyer. La haute juridiction a rappelé que la prescription éteint légalement l'obligation de payer le loyer. Par conséquent, le non-paiement d'une dette prescrite ne peut plus être considéré comme un manquement contractuel justifiant une mise en demeure. En l'absence de manquement, aucune sanction telle que la résiliation du bail, l'expulsion du preneur ou l'octroi de dommages-intérêts ne peut être prononcée. La Cour a souligné le lien indissociable entre l'existence de l'obligation principale et la validité de la mise en demeure qui en découle. Une obligation éteinte ne peut servir de fondement à une action en justice visant à sanctionner son inexécution.

Texte

Le non-paiement d’une dette de loyer éteinte par la prescription ne saurait constituer une mise en demeure valide justifiant la résiliation du bail et l'expulsion du preneur. La Cour suprême censure la position des juges du fond qui, tout en constatant la prescription d'une partie de la créance de loyer, avaient néanmoins retenu une faute du locataire pour justifier la résiliation du contrat. La haute juridiction rappelle le lien indissociable entre l'obligation principale et la mise en demeure qui en découle. L'obligation de payer le loyer étant légalement éteinte par l'effet de la prescription, son inexécution ne peut plus caractériser un manquement contractuel ni, par conséquent, constituer une mise en demeure. Dès lors, aucune sanction — qu’il s’agisse de la résiliation, de l'expulsion ou de l'allocation de dommages-intérêts — ne peut être prononcée sur le fondement d'une obligation qui n'existe plus. La motivation de la cour d'appel, ainsi viciée, équivaut à une absence de motifs et entraîne la cassation.

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