Indemnité d'éviction : le changement d'activité commerciale ne vaut pas cessation d'exploitation du fonds de commerce (Cass. com. 2002)

Un locataire commercial ne perd pas son droit à l'indemnité d'éviction s'il change d'activité, tant que les éléments essentiels de son fonds de commerce (droit au bail et clientèle) subsistent. La Cour Suprême a rejeté l'argument du bailleur assimilant ce changement à une cessation d'exploitation.

Points clés

• Le changement d'activité commerciale n'équivaut pas à une cessation d'exploitation du fonds de commerce.
• Le droit à l'indemnité d'éviction est maintenu si les éléments essentiels du fonds (droit au bail, clientèle) subsistent.
• Le Dahir du 24 mai 1955 est le cadre légal pertinent pour les baux commerciaux et la reconnaissance de leur commercialité.

Résumé

La décision de la Cour Suprême (Cass. com. 2002) clarifie un point important du droit des baux commerciaux concernant l'indemnité d'éviction. Elle établit qu'un preneur qui modifie la nature de son activité commerciale dans les locaux loués ne perd pas automatiquement son droit à l'indemnité d'éviction. Le bailleur avait contesté ce droit, arguant que le changement d'activité équivalait à une cessation d'exploitation du fonds de commerce. Cependant, la haute juridiction a infirmé cette position, affirmant que la protection du locataire persiste tant que les composantes fondamentales du fonds de commerce, à savoir le droit au bail et la clientèle, demeurent. La Cour a également souligné que le bailleur avait lui-même reconnu implicitement la commercialité du bail en délivrant un congé conformément aux dispositions du Dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, un simple changement d'activité ne peut être assimilé à la disparition du fonds de commerce, renforçant ainsi la sécurité juridique des locataires commerciaux.

Texte

Le changement de la nature de l’activité commerciale par le preneur ne le prive pas du droit à l’indemnité d’éviction dès lors que ce changement ne constitue pas une cessation d’exploitation du fonds de commerce. La Cour Suprême rejette l’argumentation du bailleur qui soutenait que le preneur avait perdu son droit à l’indemnité en modifiant l’activité exercée dans les lieux. Elle énonce que le droit à protection subsiste tant que les éléments essentiels du fonds de commerce, principalement le droit au bail et la clientèle, perdurent. La haute juridiction relève en outre que le bailleur avait lui-même implicitement reconnu la commercialité du bail en délivrant congé dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, le moyen assimilant à tort le simple changement d’activité à une disparition du fonds de commerce ne pouvait qu’être écarté.

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