Bail commercial – Acquisition du fonds de commerce par adjudication – Notification d’expulsion antérieure – Absence de droit au bail de l’adjudicataire (Cour suprême 2009)

La Cour suprême marocaine a statué qu'un acquéreur de fonds de commerce par adjudication ne peut se prévaloir du droit au bail si une procédure d'expulsion a été engagée et jugée avant son acquisition, soulignant l'importance de la chronologie des faits et des règles de cession de bail.

Points clés

• L'acquisition d'un fonds de commerce par adjudication n'annule pas les décisions d'expulsion antérieures à l'acquisition.
• La chronologie des faits est primordiale : une action en expulsion jugée avant l'acquisition du fonds de commerce prévaut.
• L'adjudicataire ne peut se prévaloir du droit au bail sans le respect des règles de cession du bail commercial (ex: Art. 195 COC).
• Les conditions de la tierce-opposition doivent être rigoureusement examinées, notamment l'atteinte aux droits du tiers au moment du jugement initial.

Résumé

L'arrêt de la Cour suprême concerne un litige d'expulsion d'un locataire commercial, fondé sur le Dahir de 1955. Après une décision d'expulsion confirmée en appel, un tiers ayant acquis le fonds de commerce par adjudication judiciaire a formé une tierce-opposition. La cour d'appel avait accueilli ce recours, estimant que l'assignation en expulsion visait une personne n'ayant plus la qualité de locataire. Cependant, la Cour suprême a censuré cette analyse, rappelant que l'action en expulsion avait été engagée et jugée *avant* l'acquisition du fonds par le tiers. Elle a jugé que la cour d'appel avait omis de considérer la chronologie et de vérifier si les conditions de la tierce-opposition étaient réunies, notamment au regard des règles de transmission des contrats de bail commercial (référence à l'article 195 du Code des obligations et des contrats). L'adjudicataire ne pouvait se prévaloir de l'inopposabilité des décisions antérieures sans le respect des formalités de cession. La Cour suprême a cassé l'arrêt et renvoyé l'affaire pour un nouvel examen conforme à ces principes.

Texte

L’arrêt rendu par la Cour suprême porte sur un litige relatif à une demande d’expulsion d’un locataire commercial fondée sur un changement d’usage du local ainsi que sur le besoin du bailleur de l’occuper à titre personnel. La demande a été formée sur le fondement du dahir du 24 mai 1955 régissant les baux commerciaux. L’instance a donné lieu à une décision d’expulsion confirmée en appel, avant qu’un tiers, acquéreur du fonds de commerce en vertu d’une adjudication judiciaire, ne forme une tierce-opposition contre cette décision. La cour d’appel a accueilli ce recours, considérant que l’assignation en expulsion avait été dirigée contre une personne ne disposant plus de la qualité de locataire à la date du litige. La Cour suprême a censuré cette analyse en relevant que la cour d’appel avait omis de prendre en compte la chronologie des faits. En effet, l’action en expulsion avait été engagée et jugée avant l’acquisition du fonds de commerce par le tiers intervenant, ce qui faisait obstacle à la reconnaissance d’une atteinte à ses droits. L’arrêt attaqué a ainsi été jugé dénué de base légale, la cour d’appel n’ayant pas vérifié si les conditions du recours de la tierce-opposition du tiers étranger à l’instance étaient réunies, notamment au regard des dispositions relatives à la transmission des contrats en matière de cession d’un fonds de commerce. La Cour suprême a rappelé que l’adjudicataire ne pouvait se prévaloir de l’inopposabilité des décisions antérieures en l’absence de respect des règles de la cession du bail commercial, notamment celles prévues à l’article 195 du Code des obligations et des contrats en matière de cession de créance. En se fondant exclusivement sur le fait que le tiers avait acquis le fonds de commerce à une date postérieure à l’introduction de la demande d’expulsion sans examiner la continuité du contrat de bail et le respect des formalités de la cession, la cour d’appel a privé sa décision de base légale. En conséquence, la Cour suprême a cassé et annulé l’arrêt attaqué et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel pour un nouvel examen, en lui enjoignant de se conformer aux principes dégagés.

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