Mandat de vente immobilière : la clause sanctionnant la vente directe par le mandant à un client présenté par l'agent s'analyse en une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge (Cass. com. 2015)

La clause d'un mandat de vente immobilière pénalisant la vente directe par le mandant à un client présenté par l'agent est une clause pénale modérable par le juge.

Points clés

• Clause de pénalité en mandat de vente immobilière.
• Sanction de la vente directe par le mandant.
• Pouvoir modérateur du juge sur la clause pénale.

Résumé

Cette décision de la Cour de cassation marocaine qualifie la clause d'un mandat de vente immobilière qui sanctionne le mandant ayant vendu directement à un acquéreur présenté par l'agent immobilier. Elle l'analyse comme une clause pénale, ce qui a une conséquence juridique majeure : elle est soumise au pouvoir modérateur du juge. Ainsi, même si les parties ont fixé un montant, le juge peut le réduire s'il estime qu'il est manifestement excessif, protégeant ainsi le mandant contre des pénalités abusives et assurant l'équilibre contractuel.

Texte

C'est à bon droit qu'une cour d'appel qualifie de clause pénale, et non de commission, la stipulation d'un mandat de vente prévoyant le versement d'une indemnité au mandataire lorsque le mandant conclut directement l'affaire avec un client qui lui a été présenté par ce dernier. Ayant constaté que la vente n'avait pas été réalisée par le mandataire et était intervenue après l'expiration du contrat, la cour d'appel en déduit souverainement que la commission n'était pas due. Elle use dès lors légalement de son pouvoir modérateur, en application de l'article 264 du Dahir des obligations et des contrats, pour réduire le montant de l'indemnité forfaitaire prévue par ladite clause.

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