Cession de droit au bail : le nouveau propriétaire qui n'a pas notifié son acquisition au preneur est sans qualité pour contester la cession du droit au bail (CA. com. Casablanca 2024)

Un nouveau propriétaire doit notifier son acquisition au preneur pour avoir qualité à contester la cession du droit au bail.

Points clés

• Obligation de notification du nouveau propriétaire au preneur.
• Absence de qualité pour contester la cession sans notification.
• Protection du preneur et sécurité juridique des baux.

Résumé

La Cour d'appel de Casablanca établit une condition essentielle pour la recevabilité de l'action en contestation d'une cession de droit au bail. Le nouveau propriétaire d'un bien loué doit impérativement notifier son acquisition au preneur. À défaut de cette notification, il est considéré comme sans qualité pour contester la cession du droit au bail effectuée par le locataire. Cette règle vise à protéger le preneur et à assurer la sécurité juridique des transactions locatives.

Texte

Saisi d'un appel contre un jugement ayant accueilli un recours en opposition de tiers et annulé une décision d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposabilité d'une cession de droit au bail commercial. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du cessionnaire en jugeant la cession opposable au bailleur. L'appelant, bailleur, contestait cette opposabilité au motif que seule une intention de céder lui avait été notifiée et non l'acte de cession définitif, et soulevait la nullité de l'acte pour défaut de pouvoir du signataire pour le compte du cédant. La cour retient que la notification de l'intention de céder, mentionnant le prix de cession, suffit à informer le bailleur et à purger son droit de préemption conformément à l'article 25 de la loi 49.16, la perfection de la vente résultant du seul accord des parties sur la chose et sur le prix en application de l'article 488 du code des obligations et des contrats. Elle ajoute que la cession conclue entre deux personnes morales produit ses effets tant qu'une décision passée en force de chose jugée n'en a pas prononcé la nullité, les contestations relatives à la représentation du cédant étant inopérantes. La cour relève en outre que le bailleur est mal fondé à invoquer un défaut de notification alors qu'il n'a lui-même pas notifié au preneur le transfert de propriété de l'immeuble à son profit. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

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