Crédit-bail : Les loyers futurs dus après résiliation constituent une clause pénale réductible par le juge (CA. com. Casablanca 2024)

Les loyers futurs exigibles après la résiliation d'un contrat de crédit-bail sont considérés comme une clause pénale que le juge peut réduire.

Points clés

• Loyers futurs après résiliation en crédit-bail.
• Qualifiés de clause pénale.
• Le juge a le pouvoir de les réduire.

Résumé

Cette décision de la Cour d'Appel Commerciale de Casablanca établit un principe important en matière de crédit-bail. Elle qualifie les loyers futurs restant dus après la résiliation du contrat de clause pénale. En conséquence, le juge a le pouvoir de réviser et de réduire le montant de ces loyers s'il estime qu'ils sont excessifs ou manifestement disproportionnés par rapport au préjudice réellement subi par le bailleur. Cette qualification protège le preneur en crédit-bail contre des pénalités abusives et assure un équilibre contractuel plus juste, conformément aux principes généraux du droit civil marocain sur les clauses pénales.

Texte

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné solidairement le preneur et sa caution au paiement des seuls loyers échus d'un contrat de crédit-bail, la cour d'appel de commerce examine la demande en paiement des loyers à échoir. L'établissement de crédit-bail soutenait que la résiliation du contrat, constatée par une ordonnance antérieure au litige, rendait exigible l'indemnité de résiliation contractuellement prévue, correspondant aux loyers futurs. La cour retient que la production en appel de l'ordonnance constatant la résiliation du contrat rend la demande en paiement des loyers à échoir recevable, infirmant sur ce point le jugement de première instance qui avait écarté cette demande au motif que le contrat n'était pas résilié. Toutefois, la cour requalifie la créance relative aux loyers futurs en indemnité de résiliation anticipée, constitutive d'une clause pénale. Faisant application de son pouvoir modérateur au visa de l'article 264 du dahir des obligations et des contrats, elle réduit le montant de cette indemnité, faute pour le crédit-bailleur de justifier de la valeur de revente du bien repris ou du préjudice effectivement subi. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement et, statuant à nouveau, augmente le montant de la condamnation en y ajoutant le montant de l'indemnité de résiliation judiciairement révisée.

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