Le contrat de réservation d'un bien à construire, qualifié de promesse de vente, n'est pas soumis aux formalités de l'article 4 du Code des droits réels (CA. com. Casablanca 2024)

La CA. com. Casablanca juge qu'un contrat de réservation d'un bien à construire, qualifié de promesse de vente, n'est pas soumis aux formalités de l'article 4 du Code des droits réels.

Points clés

• Contrat de réservation d'un bien à construire.
• Qualifié de promesse de vente.
• Non soumis aux formalités de l'article 4 du Code des droits réels.

Résumé

Cette décision de la CA. com. Casablanca de 2024 apporte une clarification importante concernant la nature juridique et les formalités applicables aux contrats de réservation de biens immobiliers à construire. Elle établit que, même si un tel contrat est qualifié de promesse de vente, il n'est pas assujetti aux exigences formelles de l'article 4 du Code des droits réels, qui concernent généralement les actes translatifs ou constitutifs de droits réels. Cette interprétation vise à faciliter les transactions immobilières préliminaires tout en distinguant la promesse de vente de l'acte de vente définitif.

Texte

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un contrat de réservation immobilière et sur les conséquences de son inexécution. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du contrat pour non-respect des formes impératives applicables à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et ordonné la restitution de l'acompte versé. L'appelant soutenait que l'acte devait être qualifié de simple promesse de vente, non soumise à ce formalisme, et que l'inexécution était imputable à l'acquéreur. La cour d'appel de commerce écarte la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, au motif que le contrat ne contenait pas les mentions obligatoires relatives à la progression des travaux et au permis de construire. Elle retient que l'acte constitue une promesse de vente qui, ne créant que des obligations personnelles, n'est pas soumise au formalisme de l'article 4 du code des droits réels ni à celui de l'article 618-3 du code des obligations et des contrats. Toutefois, la cour constate l'inexécution par le vendeur de son obligation de délivrance, l'état d'inachèvement du bien étant établi par un procès-verbal de constat non contredit. Dès lors, l'inexécution étant imputable au vendeur, la cour prononce la résolution du contrat à ses torts. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de l'acte. Statuant à nouveau, la cour en prononce la résolution et confirme le jugement pour le surplus, notamment quant à la restitution de l'acompte et au rejet de la demande reconventionnelle.

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