Bail de la chose d'autrui : Le contrat de bail créant des droits personnels et non réels, le preneur ne peut invoquer le défaut de propriété du bailleur pour se soustraire au paiement des loyers (CA. com. Casablanca 2025)

Le preneur ne peut invoquer le défaut de propriété du bailleur pour refuser de payer les loyers, le bail créant des droits personnels et non réels.

Points clés

• Le bail crée des droits personnels, non réels.
• Le preneur doit payer les loyers même si le bailleur n'est pas propriétaire.
• Indépendance de l'obligation locative de la propriété.

Résumé

La Cour d'Appel de Commerce de Casablanca (2025) a statué que le contrat de bail, qu'il soit commercial ou autre, génère des droits personnels entre les parties et non des droits réels sur la propriété. Par conséquent, le locataire ne peut se soustraire à son obligation de paiement des loyers en arguant que le bailleur n'est pas le propriétaire légitime du bien loué. Cette décision souligne la nature consensuelle et obligatoire du contrat de bail, indépendamment de la titularité du droit de propriété.

Texte

L'appelant contestait un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et son expulsion pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur et rejeté la demande reconventionnelle du preneur en nullité du bail et en indemnisation pour perte du fonds de commerce. Le preneur soulevait, d'une part, l'exception d'inexécution tirée de la prétendue démolition des lieux loués sur ordre administratif et, d'autre part, la nullité du contrat pour dol, au motif que le bailleur n'était pas propriétaire du bien. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en relevant que le preneur ne rapportait pas la preuve de la démolition effective et que les pièces produites visaient un bien immobilier distinct de celui objet du bail. La cour retient ensuite que le moyen tiré du défaut de propriété du bailleur est inopérant, dès lors que le contrat de bail ne confère au preneur que des droits personnels et non des droits réels, sa validité n'étant pas subordonnée à la qualité de propriétaire du bailleur. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

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