Bail commercial et inexécution contractuelle – L’impact de la force majeure sur le retard de paiement (Cour d'appel de commerce 2016)

Cette décision de la Cour d'appel de commerce de 2016 examine l'impact de la force majeure sur le retard de paiement dans le cadre d'un bail commercial. Elle analyse si un événement de force majeure peut justifier ou excuser l'inexécution contractuelle liée au non-paiement du loyer.

Points clés

• La force majeure peut-elle justifier un retard de paiement dans un bail commercial ?
• Analyse de l'impact de la force majeure sur l'inexécution contractuelle.
• Décision de la Cour d'appel de commerce de 2016 sur ce sujet spécifique.

Résumé

La décision de la Cour d'appel de commerce de 2016, intitulée "Bail commercial et inexécution contractuelle – L’impact de la force majeure sur le retard de paiement", aborde une question fondamentale en droit des contrats marocain. Elle explore les conditions et les conséquences de l'invocation de la force majeure par un locataire pour justifier un retard ou un défaut de paiement du loyer dans le cadre d'un bail commercial. Le jugement analyse probablement les critères stricts de la force majeure (imprévisibilité, irrésistibilité, extériorité) et la manière dont ils s'appliquent à la situation spécifique d'un manquement à l'obligation de paiement. Cette jurisprudence est cruciale pour comprendre l'étendue de la responsabilité contractuelle des parties face à des événements imprévus et la protection que le concept de force majeure peut offrir au débiteur, tout en préservant les droits du créancier dans les relations locatives commerciales.

Texte

La Cour d’appel de commerce de Casablanca a été saisie à la suite d’un recours en réexamen après cassation portant sur une procédure d’expulsion fondée sur le non-paiement des loyers dus au titre d’un bail commercial. L’affaire trouve son origine dans une assignation en paiement introduite par le bailleur, soutenant que la locataire avait omis de s’acquitter des loyers dus sur une période significative, malgré l’émission d’un commandement de payer en application des dispositions du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux. La locataire a contesté cette mise en demeure en invoquant l’existence d’un accord conclu avec un mandataire du bailleur, autorisant une retenue partielle des loyers en contrepartie de travaux de réparation à effectuer sur le bien loué. Dans une première décision, la Cour d’appel avait confirmé le jugement de première instance ordonnant l’expulsion du locataire et rejetant la demande d’annulation de l’injonction de payer. Toutefois, la Cour de cassation, par un arrêt de cassation, a relevé que la juridiction d’appel n’avait pas vérifié la réalité de l’accord invoqué entre la locataire et l’ayant droit du bailleur, en l’absence d’une analyse approfondie des éléments factuels et contractuels du litige. En conséquence, l’affaire a été renvoyée devant la Cour d’appel de commerce pour nouvel examen. Statuant après cassation, la Cour d’appel a ordonné la tenue d’une enquête contradictoire afin de déterminer l’existence et la portée de l’accord contesté. Lors des auditions, des témoins ont confirmé la survenance d’un échange entre la locataire et le représentant du bailleur, lequel aurait accepté une réduction temporaire des loyers en raison des travaux nécessaires. Par ailleurs, la locataire a produit une procuration générale attribuant au mandataire du bailleur un pouvoir étendu de gestion et d’administration des biens immobiliers, incluant le recouvrement des loyers. À la lumière de ces éléments, la Cour a considéré que cet accord était avéré et que la retenue partielle des loyers ne pouvait dès lors être qualifiée de défaut de paiement fautif. Sur le fondement de l’article 254 du Dahir des obligations et des contrats, la Cour a rappelé que lorsqu’un débiteur se trouve empêché d’exécuter son obligation par un cas de force majeure ou par la faute du créancier, son inexécution ne saurait lui être imputée à faute. En l’espèce, le retard de paiement était directement lié à la carence du bailleur dans l’exécution des travaux de réparation qui lui incombaient en vertu d’une décision de justice antérieure. Dès lors, l’obligation de paiement du loyer se trouvait suspendue pour la part correspondant au coût des réparations convenues. Dans cette optique, la Cour a jugé que l’injonction de payer et la demande d’expulsion reposaient sur une situation de retard non fautif, dès lors que la locataire avait régularisé sa situation avant l’engagement de la procédure judiciaire. La notification d’un commandement de payer, suivie d’un paiement tardif mais justifié par des circonstances indépendantes de la volonté du locataire, ne pouvait donc fonder une demande d’expulsion. L’absence de mauvaise foi ou de volonté dilatoire a conduit la Cour à conclure à l’absence de tout comportement constitutif de « môle » au sens du droit des obligations. En conséquence, la Cour d’appel a annulé le jugement entrepris, rejeté la demande d’expulsion et déclaré nul l’injonction de payer signifiée à la locataire. Le bail a ainsi été maintenu, et le bailleur a été débouté de l’ensemble de ses prétentions.

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