Bail commercial – Résiliation pour défaut de paiement – L'arriéré d'au moins trois mois de loyer s'apprécie à la date de réception de la mise en demeure (Cass. com. 2020)

La résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement de loyer est conditionnée par un arriéré d'au moins trois mois, apprécié à la date de réception de la mise en demeure.

Points clés

• Arriéré de loyer de trois mois minimum.
• Appréciation de l'arriéré à la date de la mise en demeure.
• Condition essentielle pour la résiliation du bail commercial.

Résumé

Cette décision clarifie le moment précis où l'arriéré de loyer, nécessaire à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, doit être constaté. Il est impératif que le locataire ait accumulé au moins trois mois de loyer impayé au moment où il reçoit la mise en demeure. Cette règle vise à encadrer strictement les conditions de résiliation unilatérale du bail par le bailleur, offrant une protection au preneur tout en garantissant les droits du propriétaire. Elle souligne l'importance de la date de la mise en demeure comme point de référence crucial.

Texte

Selon l'article 8 de la loi n° 49-16 relative aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, le bailleur est dispensé de verser une indemnité d'éviction s'il est établi que le preneur n'a pas réglé les loyers dus dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la mise en demeure, et que le montant total dû est au moins égal à trois mois de loyers. Viole ce texte la cour d'appel qui, pour prononcer la résiliation du bail et valider l'éviction, retient la défaillance du preneur alors qu'elle a elle-même constaté que la dette locative à la date de réception de la mise en demeure était inférieure à trois mois de loyers. En effet, la condition de la défaillance s'apprécie au regard du montant de la dette locative au jour où le preneur reçoit la mise en demeure, et non au regard de la période totale visée dans cet acte.

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